Grunderwerbsteuer Bayern
Zu den Nebenkosten eines Immobilienkaufs gehört die Grunderwerbsteuer, die von den einzelnen Bundesländern verwaltet wird. Grundlage der Erhebung bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Hiernach setzen die Finanzämter beim Eigentumsübergang eines Grundstücks oder einer Immobilie einen Steuersatz fest, der zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt.
Die Steuer wird fällig, sobald sich Verkäufer und Käufer auf einen Kaufpreis geeinigt haben und ein Notar den Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet hat.
Welche Erwerbsvorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer in Bayern?
Wird ein Grundstück oder eine Immobilie in Bayern verkauft, unterliegt der Erwerbsvorgang gemäß § 1 Absatz 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Nach dieser Vorschrift ist auch jedes andere Rechtsgeschäft grunderwerbsteuerpflichtig, das den Übereignungsanspruch eines Grundstücks begründet. Voraussetzung ist, dass sich das Grundstück oder die Immobilie im Inland befinden. Beim Verkauf eines Hauses im Ausland findet das deutsche Grunderwerbsteuergesetz keine Anwendung.
§ 1 Absatz 2a Satz 1GrEStG bezieht sich auf ein im Inland gelegenes Grundstück, das sich im Eigentum einer Personengesellschaft (GbR, OHG oder KG) befindet. Ändert sich der Gesellschafterbestand dergestalt, dass mindestens 95 % des Gesellschaftsvermögens von anderen Gesellschaftern übernommen werden, wird vom Gesetzgeber auch ein Eigentumsübergang des Grundstücks vermutet. Folglich unterliegt dieser Vorgang der Grunderwerbsteuer.
§ 1 Absatz Nr. 4 GrEStG bestimmt, dass auch bei einem Zwangsversteigerungsverfahren die Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes anzuwenden sind. Hier unterliegt das Meistgebot der Grunderwerbsteuer.
Die Grunderwerbsteuer in Bayern und bei seinen Nachbarn
Bis zum Veranlagungszeitraum 2006 hat der Bund selbst die Verwaltung der Grunderwerbsteuer übernommen. Der Steuersatz, der vom Bund festgelegt wurde, betrug 3,5 % der Bemessungsgrundlage.
Ab 2006 wurde die Verantwortung der Erhebung und der Festsetzung der Grunderwerbsteuer an die einzelnen Bundesländer delegiert. Während andere Bundesländer von ihrem Recht Gebrauch machten, den Steuersatz anzuheben, sah Bayern von einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer ab.
In Baden-Württemberg beträgt die Steuer derzeit 5 %. Hessen erhebt 6 % auf jeden grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang. Im Bundesland Thüringen gilt der Spitzensteuersatz von 6,5 Prozent. In Sachsen sind es wie in Bayern 3,5 % der Bemessungsgrundlage.
In Bayern wurde noch nie an der Steuerschraube gedreht. Auch für das Jahr 2021 ist in hier keine Erhöhung der Grunderwerbsteuer vorgesehen.
Welche Bemessungsgrundlage wird bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer in Bayern herangezogen?
Als Bemessungsgrundlage sieht das Grunderwerbsteuergesetz die Gegenleistung an, die der Verkäufer für die Übereignung des Grundstücks erhält (§ 8 Absatz 1 GrEStG).
Die Gegenleistung ist in der Regel der vereinbarte Kaufpreis oder das Meistgebot in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Kann eine Bemessungsgrundlage nicht ermittelt werden, wird die Grunderwerbsteuer auf den Grundbesitzwert des Grundstücks erhoben.
Wie hoch sind die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Bayern?
Im Gegensatz zu den meisten anderen Bundesländern hat Bayern die Grunderwerbsteuer bis heute zwar noch nicht erhöht, kann aber dennoch oder vielleicht gerade deswegen kontinuierlich steigende Einnahmen verbuchen. Im Jahr 2019 konnte der Freistaat mit 2,1 Milliarden Euro mit die höchsten Grunderwerbsteuern aller Bundesländer einnehmen.
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer in Bayern
Unabhängig davon, ob ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt, berechnet sich die Grunderwerbsteuer immer auf demselben Rechenweg: Der in dem Bundesland geltende Prozentsatz wird auf die jeweilige Bemessungsgrundlage angewendet. Beträgt der Kaufpreis für ein Grundstück mit Haus z. B. 100.000 €, liegt die Grunderwerbsteuer, die der Käufer der Immobilie zu zahlen hat, bei 3.500 Euro.
Grunderwerbsteuer für Bayern berechnen
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Welche Anzeigepflichten ergeben sich aus dem Grunderwerbsteuergesetz?
Der Käufer eines Grundstücks muss den Kauf einer Immobilie gemäß § 19 Absatz 1 Nr. 1 GrEStG beim Finanzamt anzeigen. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Auch wer ein Gebäude erwirbt, das sich auf einem fremden Boden befindet, muss den Erwerbsvorgang gemäß § 19 Absatz 1 Nr. 3 GrEStG anzeigen.
Die Anzeigepflicht wird in der Regel von den Notaren übernommen, sobald sie einen Immobilienkaufvertrag beurkundet haben.
In welchen Fällen wird die Grunderwerbsteuer in Bayern nicht erhoben?
Von der Erhebung der Grunderwerbsteuer in Bayern sehen die Finanzämter bei Grundstücken und Immobilien ab, wenn zwischen Verkäufer und Käufer ein Kaufpreis vereinbart wurde, der nicht über 2.500 € liegt.
Weitere Aspekte zur Grunderwerbsteuer in Bayern
Der Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer
Als Steuerschuldner sieht § 13 Nr. 1 GrEStG die Parteien an, die einen Immobilienkaufvertrag abschließen. Wurde die Immobilie im Verlauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens übereignet, ist die Person Steuerschuldner, die das Meistgebot stellt.
Die Fälligkeit der Steuer
Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer ist in § 15 GrEStG geregelt. Sie entsteht einen Monat, nachdem das Finanzamt dem Steuerschuldner den Bescheid zugestellt hat.
Die Entstehung der Grunderwerbsteuer in besonderen Fällen
Grundsätzlich entsteht die Grunderwerbsteuer, sobald das Finanzamt Kenntnis von dem Eigentumsübergang erlangt hat. Abweichend hiervon bestimmt § 14 Nr. 1 GrEStG, dass die Grunderwerbsteuer entsteht, wenn eine Bedingung eintritt, die der Verkäufer und der Käufer für die Wirksamkeit des Vertrages vereinbart haben. Muss der Erwerbsvorgang genehmigt werden, entsteht die Steuer sobald diese Genehmigung erteilt wurde (§ 14 Nr. 2 GrEStG).