Viele Menschen glauben, dass Immobilieninvestments nur mit großem Kapital möglich sind. 2025 ist das anders: Dank KfW-Förderungen, energieeffizienten Neubauten und kompakten Wohnkonzepten können Kapitalanleger bereits mit 10.000–20.000 € Eigenkapital erfolgreich starten – und trotzdem attraktive Renditen erzielen.

In diesem Artikel zeigen wir, wie der Einstieg mit geringem Kapital gelingt, warum Micro-Apartments aktuell besonders interessant sind und wie Steuervorteile die Eigenkapitalrendite deutlich steigern.


1. Warum Immobilien weiterhin ein sicherer Hafen sind
Trotz gestiegener Zinsen bleibt der Immobilienmarkt eine der stabilsten Anlageformen. Gründe:

• Wohnraumknappheit: Neubau wird seltener, die Nachfrage steigt.
• Mieten klettern weiter nach oben, besonders bei kleinen, zentralen Einheiten.
• Förderungen & AfA: Staatliche Programme wie die KfW-Förderung oder Sonderabschreibungen machen Neubauten besonders attraktiv.

Gerade in wachsenden Städten mit neuen Arbeitsplätzen und hoher Nachfrage bieten kompakte Apartments eine überdurchschnittliche Rendite.


2. Einstieg mit 10.000–20.000 € Eigenkapital – wie geht das?
Dank zinsgünstiger KfW-Kredite (bis 150.000 € pro Einheit) und moderater Einstiegspreise ab ca. 180.000 € reicht oft eine Eigenkapitalquote von 5–10 %, um den Kauf zu realisieren.
Beispiel:

• Kaufpreis: 185.000 €
• Eigenkapital: 15.000 €
• Rest über Bank- und KfW-Darlehen.

Das bedeutet, dass bereits Einsteiger mit 10.000–20.000 € eine vollwertige Kapitalanlage starten können – ein Betrag, der oft niedriger ist als der Kauf eines Neuwagens.


3. Steuerliche Vorteile als Rendite-Turbo
Energieeffiziente Neubauten bieten dreifache Abschreibungsmöglichkeiten:

• 5 % degressive AfA auf die Baukosten (auf den Restwert).
• 5 % Sonder-AfA für energetische Neubauten (für 4 Jahre).
• 10 % AfA auf Möbel bei vollmöblierten Apartments.

So können bis zu 50 % des Kaufpreises steuerlich geltend gemacht werden. Bei einem Steuersatz von 42 % bedeutet das eine Ersparnis von mehreren tausend Euro jährlich – eine enorme Entlastung gerade in den ersten Jahren.


4. Beispielrechnung: Einstieg mit 15.000 € Eigenkapital

• Kaufpreis: 185.000 €
• Eigenkapital: 15.000 €
• Mieteinnahmen p.a.: ca. 9.000 €
• Steuerersparnis Jahr 1: bis zu 7.000 €
• Eigenkapitalrendite: >15 % durch Miete + Steuerersparnis + Tilgungseffekte.

5. Welche Immobilien eignen sich?

• Micro-Apartments (30–50 m²): Ideal für Pendler, Studierende, Projektmitarbeiter.
• Energieeffiziente Neubauten (KfW-40, QNG+): Förderungen und Wertstabilität.
• Vollmöblierte Konzepte: Sofort vermietbar, höhere Mieten pro m².