Alles Wichtige zum Thema Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision – wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen möchte, der sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten. Zahlreiche Kaufnebenkosten gilt es ebenfalls zu berücksichtigen. Tatsächlich machen Steuern und Co. bis zu 12 Prozent des Kaufpreises aus. 

Allerdings lassen sich die Kaufnebenkosten nicht pauschal berechnen. Vielmehr sind sie von verschiedenen Aspekten abhängig, beispielsweise vom Bundesland, in dem Sie leben. Wir verraten Ihnen, welche Posten zu den Kaufnebenkosten zählen und ob es Möglichkeiten gibt, diese zu reduzieren oder gar steuerlich abzusetzen.

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie?

Beim Immobilienkauf müssen Sie mit verschiedenen zusätzlichen Posten rechnen. Generell werden die Nebenkosten in obligatorische sowie individuelle Kaufnebenkosten unterteilt. 

Zu den obligatorischen Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist einmalig fällig. Entscheiden Sie sich für den Kauf der Immobilie, wird auf dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer erhoben. Je nach Bundesland variiert der Prozentsatz, den Sie zahlen müssen. Beispielsweise macht die Steuer in Bayern und Sachsen aktuell rund 3,5 Prozent des Kaufpreises aus, während sie in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent zu Buche schlägt.

Notarkosten

Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben. Als neutraler Vermittler unterstützt ein Notar bei der Erstellung des Kaufvertrags, veranlasst Änderungen im Grundbuch und richtet gegebenenfalls ein Notaranderkonto zur Kaufabwicklung ein. Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt und richten sich nach Kaufpreis sowie Höhe Ihres Bankdarlehens. Im Schnitt handelt es sich um 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. 

Grundbuchkosten

Ebenfalls gesetzlich vorgeschrieben ist ein Eintrag im Grundbuch. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke einer Gemeinde erfasst sind. 

Das Grundbuchblatt enthält die folgenden Informationen:

• Name der Eigentümer
• Informationen über vorhandene Grundschulden
• eventuelle Hypotheken
• Nießbrauch- und Grundpfandrecht 
• Wohn- und Verkaufsrechte 

Die Änderung des Grundbucheintrags veranlasst der Notar. Die Kosten hierfür belaufen sich auf circa 0,5 Prozent des Kaufpreises. 

Individuelle Nebenkosten beim Hauskauf

Neben diesen Aufwendungen gibt es einige, die sich je nach Objekt, Lage und individuellen Wünschen anders gestalten. 

Maklerprovision

Die Unterstützung durch einen erfahrenen Experten ist allen interessierten Käufern zu empfehlen. Ein Makler übernimmt für Sie die Suche nach einer passenden Immobilie und berät Sie bei allen wichtigen Fragen rund um Ihren Erwerb. Als Experte kennt er den aktuellen Markt, nimmt für Sie eine Einschätzung des Objektes vor und hilft Ihnen, wichtige Unterlagen (etwa den Energieausweis) zu sichten. 

Entscheiden Sie sich für die Zusammenarbeit mit einem Makler, erhebt dieser eine Maklerprovision. Im Schnitt liegt diese bei 3,57 Prozent des Kaufpreises. 

Immobiliengutachter

Ebenfalls zu empfehlen ist die Zusammenarbeit mit einem Immobiliengutachter. Gerade, wenn Sie sich für ein altes Bestandshaus interessieren, ist eine fachgerechte Beurteilung sinnvoll. Ein zertifizierter Gutachter überprüft unter anderem den energetischen Zustand des Hauses. Des Weiteren werden Elektrik, Altlasten und Isolierung kontrolliert. Für eine fachgerechte Beurteilung sollten Sie ab 500 EUR aufwärts einplanen.

Kosten für Renovierung und Co.

Ausgaben für Renovierung, Sanierung und Modernisierung zählen ebenfalls zu den Kaufnebenkosten. Neue Möbel, Tapeten und Fliesen müssen ebenso finanziert werden, wie beispielsweise ein neues Dach. Bei einem alten Haus sind Sie sogar zu etwaigen Maßnahmen gesetzlich verpflichtet. Beispielsweise müssen Sie als neuer Eigentümer alte Öl- und Gasheizungen innerhalb von zwei Jahren nach Kauf auf einen modernen Stand bringen. 

 

Welche Kosten trägt der Käufer, welcher der Verkäufer?

In der Regel trägt der Käufer den Großteil der Kaufnebenkosten. Mit zwei Ausnahmen:

• Änderungen im Grundbuch: Müssen vor Verkauf grundlegende Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, übernimmt der Verkäufer die Kosten für diese. Dazu zählen unter anderem die Löschung einer Hypothek oder ein altes Verkaufsrecht.
• Maklerprovision: Seit Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen und Einfamilienhäuser“. Demnach tragen Käufer und Verkäufer die Maklercourtage zu gleichen Teilen. Dies gilt, sofern beide Parteien den Makler beauftragt haben.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

Die meisten der genannten Kosten werden wenige Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Pro Posten erhalten Sie eine eigene Rechnung beziehungsweise einen Bescheid vom Finanzamt, die Sie unmittelbar begleichen sollten:

• Notarkosten: direkt nach Erhalt des Kaufvertrags zu zahlen 
• Gebühren für den Grundbucheintrag: innerhalb von vier bis sechs Wochen zu begleichen
• Grunderwerbsteuer: etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung
• Maklergebühren: oftmals gilt ein individuell vereinbartes Zahlungsziel 

Wichtig: In der Regel müssen Sie alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanzieren. Eine Komplettfinanzierung wird von vielen Banken nicht gewährt.

Kaufnebenkosten berücksichtigen

Planen Sie einen Hauskauf, sollten Sie die Höhe der Kaufnebenkosten in jedem Fall berücksichtigen. Mit 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises machen Sie einen erheblichen Teil Ihrer Baufinanzierung aus. Überlegen Sie, an welchen Stellen Sie sparen könnten, um die Kosten trotz allem überschaubar zu halten und lassen Sie sich gegebenenfalls vorab durch einen unserer Experten beraten.

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