Das Wachstumschancengesetz hat eine neue Ära für Immobilieninvestoren eingeläutet: Seit diesem Jahr bietet es die Möglichkeit, sowohl die degressive Abschreibung (AfA) als auch die Neubau-Abschreibung gezielt als steuersenkende Maßnahme zu nutzen. Diese Regelungen ermöglichen es Investoren, bereits innerhalb der ersten vier Jahre bis zu 10 % der Baukosten jährlich als negative Einnahme geltend zu machen – ein bedeutender Vorteil, der die Attraktivität von Neubau-Investitionen erheblich steigert.

Doch die steuerlichen Vorteile sind nicht der einzige Grund, warum ein Neubau-Investment aktuell besonders attraktiv ist. Hohe Energieeffizienz, stabile Nachfrage und langfristiger Werterhalt machen Neubauten zu einer zukunftssicheren Wahl.

Hier sind die Details.

• Degressive AfA: Steuerlicher Vorteil durch beschleunigte Abschreibung

Die degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG) ermöglicht es Investoren, in den ersten Jahren nach dem Kauf oder Bau einer Immobilie 5 % des Restwertes der Immobilie pro Jahr steuerlich geltend zu machen. Diese Methode beschleunigt die steuerliche Absetzung, da die Abschreibungsbeträge zu Beginn höher sind als bei der klassischen linearen AfA.

Wie funktioniert die degressive AfA?

1. Berechnungsbasis: Der Restwert der Immobilie, der sich nach Abzug der Abschreibungen ergibt.
2. Abschreibungsrate: 5 % pro Jahr.
3. Vorteil: Höhere Abschreibungen in den ersten Jahren, was zu einer größeren Steuerersparnis und besserer Liquidität führt.

• Zusätzliche Abschreibung für Neubauten mit hoher Energieeffizienz

Die Neubau-Abschreibung (§ 7b EStG) richtet sich speziell an Investoren, die in energieeffiziente Neubauten investieren. Hierbei können 5 % der Baukosten pro Jahr über einen Zeitraum von vier Jahren abgeschrieben werden, unabhängig vom Restwert der Immobilie. Diese Regelung gilt für Neubauten, die bestimmte energetische Standards erfüllen, wie etwa den KfW-Effizienzhaus 40 QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Bauen) und im Rahmen der Baukosten definierte Obergrenzen nicht übersteigen.

Was zeichnet die Neubau-AfA aus?

1. Fixe Abschreibung: 5 % der Baukosten jährlich.
2. Förderung von Energieeffizienz: Nur Neubauten, die moderne energetische Standards erfüllen, profitieren.
3. Planungssicherheit und Förderung nachhaltiger Bauprojekte.

• Maximale Steuerersparnis durch clevere Kombination

Die Möglichkeit, die degressive AfA und die Neubau-Abschreibung zu kombinieren, schafft eine beispiellose Gelegenheit für Investoren.

Vorteile der Kombination:

1. Hohe Abschreibungsrate: In den ersten zehn Jahren lassen sich bis zu 50 % der Baukosten steuerlich absetzen.
2. Maximale Liquidität: Die höhere Steuerersparnis entlastet Investoren und ermöglicht weitere Investitionen.

• Hohe Nachfrage nach Neubauten bei sinkender Bauaktivität

Die Bauaktivität in Deutschland ist stark rückläufig. Laut einer Prognose wird die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den kommenden Jahren weiter sinken, was Neubauten noch wertvoller macht.Welt

Für Investoren bedeutet dies:
Der Engpass wird in den kommenden Jahren anhalten und die Problematik bezahlbaren Wohnraums noch verschärfen. In der Folge werden Preise und Mieten weiter dynamisch ansteigen, besonders bei energieeffizienten Neubauten.

• Langfristiger Werterhalt und Wiederverkaufswert

Ältere Immobilien mit niedrigen Energiestandards unterliegen einem dramatischen Wertverlust, da Käufer zunehmend auf Energieeffizienz und nachhaltige Bauweise achten. Während die Betriebskosten bei unsanierten Gebäuden hoch sind und potenzielle Käufer abschrecken, bieten Neubauten mit modernen Standards und Energieeffizienz eine langfristige Wertstabilität und Sicherheit.

Laut einer aktuellen Analyse von ImmoScout24 verlieren Immobilien mit niedrigen energetischen Standards bis zu 50 % ihres Wertes. Im Gegensatz dazu bleiben Neubauten dank ihrer energieeffizienten Bauweise und zeitgemäßen Ausstattung langfristig gefragt, da sie den Anforderungen an Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz entsprechen. ImmoScout24
 

Ein weiterer Vorteil: Neubauten sind technisch auf dem neuesten Stand. Das bedeutet für Investoren, dass sie sich in den nächsten 20 Jahren keine Gedanken um größere Instandhaltungsmaßnahmen wie den Austausch einer Heizung oder die Erneuerung von Fenstern machen müssen. Dies spart Zeit, Geld und Nerven und sorgt für stabile Erträge.

• Höhere Mieteinnahmen durch niedrige Nebenkosten

Neubauten mit hohen energetischen Standards verursachen geringere Nebenkosten, was besonders für Mieter attraktiv ist. Obwohl die Kaltmiete bei Neubauten oft höher liegt, bleibt die Warmmiete durch eingesparte Energiekosten für den Mieter vergleichbar mit älteren Immobilien. Gleichzeitig genießen Mieter den Komfort eines neuen Gebäudes.

Vorteile für Mieter:

1. Niedrigere Heizkosten: Dank moderner Technik und Dämmung.
2. Wohnkomfort: Neubauten bieten durchdachte Grundrisse und hochwertige Ausstattung.

Vorteile für Vermieter:

1. Höhere Einnahmen: Energieeffizienz und moderne Ausstattung ermöglichen höhere Kaltmieten.
2. Stärkere Nachfrage: Mieter bevorzugen Neubauten wegen der geringeren Betriebskosten und besseren Wohnqualität.