Die AfA (Absetzung für Abnutzung) gehört zu den wichtigsten steuerlichen Hebeln für Immobilieninvestoren. Durch sie lassen sich Anschaffungskosten einer Immobilie über die Jahre steuerlich geltend machen – ein klarer Vorteil für Kapitalanleger. Mit den neuen Regelungen für energieeffiziente Neubauten sind die Abschreibungsmöglichkeiten noch attraktiver geworden: Neben der degressiven AfA von 5 % gibt es eine zusätzliche Sonder-AfA von weiteren 5 %. Wer zusätzlich in ein vollmöbliertes Apartment investiert, kann auch die Einrichtung separat abschreiben.

Dieser Artikel erklärt, wie die doppelte AfA funktioniert, warum sie nicht einfach „10 %“ bedeutet, und warum diese Regelung für Anleger in 2025 ein echter Gamechanger ist.

 

Was bedeutet AfA überhaupt?

Die AfA ist ein steuerliches Instrument, das den Wertverlust einer Immobilie durch Abnutzung abbildet. Sie wird jährlich von den Mieteinnahmen abgezogen, wodurch die steuerliche Belastung sinkt. Für Kapitalanleger bedeutet das: Mehr Netto vom Brutto, vor allem in den ersten Jahren, wenn die Abschreibungen hoch sind.

Traditionell gibt es die lineare AfA, die jedes Jahr den gleichen Betrag abschreibt (z. B. 2 % jährlich über 50 Jahre). Bei Neubauten seit 2023 besonders interessant ist die degressive AfA, die anfangs höhere Abschreibungen ermöglicht.


Wie funktioniert die degressive AfA?

Die degressive AfA beträgt 5 % pro Jahr, aber – und das ist entscheidend – immer auf den Restwert der Immobilie, nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis. Dadurch sinkt der Abschreibungsbetrag jedes Jahr.

Ein Beispiel (vereinfacht):

• Kaufpreis (ohne Grundstück): 200.000 €
• Jahr 1: 5 % von 200.000 € = 10.000 €
• Jahr 2: 5 % von 190.000 € = 9.500 €
• Jahr 3: 5 % von 180.500 € = 9.025 €
• usw.

So können Anleger gerade in den ersten Jahren mehr von ihrer Steuer absetzen, während sich der Betrag über die Zeit reduziert.


Was ist die Sonder-AfA?

Die Sonder-AfA ist ein zusätzliches Abschreibungstool, das speziell für energieeffiziente Neubauten wie KfW-40-Häuser gilt. Anleger können in den ersten Jahren zusätzlich zu den 5 % degressiver AfA weitere 5 % Sonderabschreibung ansetzen.

Wichtig: Die Sonder-AfA gilt für bis zu vier Jahre und ist nicht dauerhaft kumulativ mit 5 % der degressiven AfA, sondern ein zusätzlicher Betrag in den ersten Jahren. Das macht die Steuerersparnis gerade zu Beginn enorm attraktiv.


Dreifache AfA durch Möbel

Ein Vorteil, der oft übersehen wird: Bei möblierten Apartments können auch die Möbel und Einbauküchen steuerlich abgeschrieben werden. Hier gilt eine 10 % AfA pro Jahr über einen Zeitraum von zehn Jahren (linear).

Die 3-fache Abschreibungsmöglichkeit sieht also so aus:

• 1. 5 % degressive AfA auf die Baukosten.
• 2. 5 % Sonder-AfA auf energetische Neubauten (für die ersten 4 Jahre).
• 3. 10 % lineare AfA auf die Möbel und Ausstattung.

So können Anleger in den ersten Jahren bis zu 50 % des Kaufpreises steuerlich geltend machen, was die effektive Belastung enorm reduziert.


Rechenbeispiel für Kapitalanleger

Angenommen:

• Kaufpreis (ohne Grundstück): 200.000 €
• Möbel & Ausstattung: 10.000 €
• Einkommen des Investors: 100.000 € (Steuersatz 42 %)

Steuerliche Effekte Jahr 1:

• Degressive AfA: 5 % von 200.000 € = 10.000 €
• Sonder-AfA: 5 % von 200.000 € = 10.000 €
• Möbel: 10 % von 10.000 € = 1.000 €
• Gesamtabschreibung Jahr 1 = 21.000 €
• Steuerersparnis (bei 42 %): ca. 8.820 € im ersten Jahr.

Für wen lohnt sich die doppelte AfA?
Die doppelte AfA ist besonders attraktiv für:

• Anleger mit hohem zu versteuerndem Einkommen (ab 60.000 € aufwärts).
• Investoren, die ihre Liquidität in den ersten Jahren maximieren wollen.
• Käufer von energieeffizienten Neubauten oder möblierten Apartments.

In Kombination mit günstigen KfW-Darlehen und stabilen Mietrenditen ist dies aktuell eine Top-Strategie für nachhaltige Immobilieninvestments.


Warum 2025 der ideale Zeitpunkt ist
Die Nachfrage nach energieeffizientem Wohnraum steigt stetig, während die staatlichen Förderungen den Neubau weiterhin unterstützen. Micro-Living und kompakte Apartments mit Flächen zwischen 30 und 55 m² sind besonders gefragt, da sie leistbar und flexibel sind. Gleichzeitig sind Zinsbedingungen und Abschreibungsmodelle aktuell so gestaltet, dass Anleger in den ersten Jahren enorme steuerliche Effekte erzielen können.