Investieren in Immobilien - das sind Ihre Möglichkeiten

Investieren in Immobilien – das sollten Sie beachten

Immobilien werden nicht umsonst als „Betongold“ bezeichnet. Sie erweisen sich als krisensichere Anlageform, die einen realen Sachwert bietet. Im Gegensatz zu Aktien bleiben Immobilien von den Schwankungen des Weltmarktes größtenteils verschont und unterliegen lediglich regionalen Gegebenheiten. 

Der Bedarf an Immobilien in Deutschland steigt. Zum einen durch den demografischen Wandel, da die Lebenserwartung steigt. Zum anderen leben immer mehr Menschen in kleineren Haushalten (54 Prozent aller Deutschen wohnen bereits in Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten), sodass die benötigte Fläche an Wohnraum zunimmt. Nicht zuletzt durch die Coronapandemie hat die Immobilie als Rückzugsort, als Homeoffice, als Ort gelebter Familienzeit, an Wert hinzugewonnen. 

All dies macht das Investieren in Immobilien so interessant. Neben dem Erwerb von Immobilien können auch Immobilien-Fonds oder Crowdinvesting eine Alternative sein. Experten raten, dass Immobilien mindestens 15 bis 20 Prozent in jedem Anlageportfolio einnehmen sollten. 

Immobilien kaufen: So kalkulieren Sie richtig!

Beim Investieren in Immobilien sollten Sie vorab genau kalkulieren. Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie werden möchten, sind folgende Punkte zu beachten:

  • Banken erwarten etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital.
  • Für Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer fallen nochmals 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises an. 
  • Auch Sanierungen, Reparaturarbeiten und laufende Kosten erfordern Rücklagen. 
  • Immobilien können erst nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden, binden also das Kapital auf relativ lange Zeit. Benötigen Sie in den nächsten 10 Jahren größere Geldbeträge für Ihre persönliche Lebensplanung?
  • Lassen Sie sich bei Krediten genau beraten, bezüglich Laufzeit und Anpassung der Zinsen. Auch aktuelle politische Beschlüsse wie eine Mietpreisdeckelung sollten immer genau im Auge behalten werden. 
  • Eine der Faustregeln für den Immobilienkauf lautet: Je kürzer und diverser gestreut, desto risikoärmer. Statt in ein großes Einfamilienhaus zu investieren, lieber das Geld in mehrere, kleinere Wohnungen anlegen. So vermeiden Sie das Klumpenrisiko, falls am Gebäude oder mit dem Mieter Probleme auftreten. Auch ein befristeter Mietvertrag gibt mehr Sicherheit, wenn Sie die Immobilie zu einem günstigen Zeitpunkt mit Wertsteigerung verkaufen möchten. 
     

Niedrige Zinsen und hohe Rendite: Auf die Lage kommt es an!

Die Zinsen, die für Baukredite anfallen, sind immer noch erschwinglich. Wer Immobilien als Kapitalanlage wählt, kann mit einer hohen Rendite rechnen. Hierbei ist primär die Lage entscheidend.

Immobilien in Metropolen sind äußerst begehrt, allerdings ist auch der Kaufpreis recht hoch. Zudem kann hier kaum noch eine Wertsteigerung erzielt werden, da sich die Mietpreise bereits am Maximum bewegen. Durch Gentrifizierung besteht die Gefahr einer Abwanderung der Mieter in jüngere, günstigere Wohnviertel. 

Besser sind Immobilien in Lagen mit Entwicklungspotenzial, mit steigender Nachfrage, aber eingeschränktem Angebot. Zum Beispiel im Speckgürtel von Metropolen oder im „urbanen Umland“. Also eher vorstädtisch geprägten Gemeinden, die aufgrund ihrer Nähe zu Ballungsräumen sowie guter Verkehrsanbindungen für Pendler interessant sind. Der Ausbau der Infrastruktur, die neue Niederlassung einer Weltfirma, die Errichtung eines Science Parks oder Ärztehauses – all dies sind Punkte, die eine Wohnregion zum Boomen bringen können. Vorsicht ist hingegen in strukturschwachen, ländlichen Regionen mit überalterter Bevölkerung und großer Abwanderung geboten. 

Da die Recherche dieser Punkte sehr zeitaufwändig ist, sind die Dienste professioneller Anlageberater für Immobilien unabdingbar. Sie erkennen Trends und wissen Hintergründe sowie das Potenzial einer Immobilie richtig einzuschätzen. 

Immobilien als Kapitalanlage – nachhaltig denken

Erwägen Sie eine Investition in Immobilien, ist neben der Lage auch die Energieeffizienz eines Gebäudes von Bedeutung. Die Energiekosten steigen stetig. Fast täglich erlässt die Bundesregierung neue Beschlüsse im Bereich Klimaschutz und Ressourceneinsparung. Beispiele sind Solarthermie, Wärmedämmung oder dem Verbot von reinen Gasheizungen. Zudem hat der Gesetzgeber beschlossen, dass Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten zu je 50 Prozent tragen sollen. Es lohnt sich, genau hinzusehen. 

Beim Verkauf eines Hauses ist es für den Verkäufer Pflicht, einen Energieausweis des Gebäudes auszuhändigen. Für eine detaillierte Beurteilung sind jedoch meist weitere Gutachten ratsam, die zum Beispiel versteckte Risse im Mauerwerk aufdecken können. 

Dies bedeutet jedoch keineswegs, dass nur Neubauten beim Investieren in Immobilien interessant sind. So hat die Bundesregierung zum Beispiel für denkmalgeschützte Gebäude spezielle Fördermittel bereitgestellt. Auch in diesem Punkt macht sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Makler bezahlt. Wir von ESTADOR führen viele Immobilien im Portfolio, die von einer attraktiven KfW-Förderung profitieren.

Passives Einkommen durch Mieteinnahmen oder Immobilie selbst bewohnen?

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage stellt sich die Frage, ob Sie diese selbst bewohnen oder vermieten wollen. Erstere Alternative hat den Vorteil, dass Sie nach Abzahlung der Darlehensraten mietfrei wohnen oder die Immobilie mit Gewinn weiterverkaufen können. Die zweite Alternative sichert Ihnen ein passives Einkommen, welches Sie anderweitig investieren können. 

Um auszurechnen, welche Variante für Sie günstiger ist, können Sie den Mietpreismultiplikator hinzuziehen. Er gibt an, nach welchem Zeitraum sich der Kauf einer Immobilie amortisiert, ausgehend von Ihrer Jahresmiete. 

Kaufpreis / Jahresmiete = x Jahre

Beispiel: Sie erwägen den Kauf einer Eigentumswohnung für 100.000 EUR. Momentan zahlen Sie 18.000 EUR Jahresmiete. Ergebnis: Nach fünfeinhalb Jahren wohnen Sie sozusagen umsonst oder mietfrei in Ihrer neuen Eigentumswohnung. Dieser Wert spricht für einen günstigen Immobilienpreis. 

Drei Strategien, um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie als Eigentümer einer Immobilie eine Rendite erzielen können, ausgehend von Risikobereitschaft und Zeitfaktor. 

1. „Buy and hold“-Strategie: der Klassiker mit geringem Risiko
Bei dieser Variante halten Sie die Immobilie über einen längeren Zeitraum, profitieren von der jährlichen Wertsteigerung und verkaufen sie nach Beendigung der steuerfreien Haltefrist (10 Jahre) mit Gewinn. Diese Variante ist ideal für Neu-Anleger mit wenigen Kenntnissen.

2. „Fix and Flip“-Strategie: günstig kaufen, sanieren, weiterverkaufen
Sie kaufen eine Immobilie und lassen sie sanieren. Anschließend verkaufen Sie diese zu einem höheren Preis. So können Sie kurzfristige Gewinne erzielen. Nachteil: Sie müssen diese versteuern. Wer innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Objekte verkauft, gilt als gewerblicher Investor. Vermeiden Sie derartige Fallen für Anleger. Hier lohnt es sich, eine GmbH zu gründen, um Steuervorteile zu genießen. 

3. „1/3/10-Strategie“: Ausloten von Steuergrenzen
Eine Mischung beider Ansätze: In den ersten drei Jahren führen Sie nur die nötigsten Reparaturmaßnahmen durch, setzen diese aber voll von der Steuer ab (maximal 15 Prozent des Kaufpreises). In den folgenden Jahren sanieren Sie im größeren Stil, steigern dadurch den Wert und die Mieteinnahmen. Nach 10 Jahren verkaufen Sie die Immobilie mit Gewinn weiter. 

Was können Sie bei Immobilien von der Steuer absetzen?

Dies hängt von der Art der Nutzung ab: Wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern eine Immobilie als Kapitalanlage weitervermieten, genießen Sie eine Reihe steuerlicher Vorteile. Dazu zählen die Werbungskosten. 

Sie können die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Bei Gebäuden, die zum Beispiel nach 1925 erbaut wurden, können über 50 Jahre lang jedes Jahr zwei Prozent abgesetzt werden. Auch Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten sind steuerlich absetzbar, ebenso wie die Zinsen für die Baufinanzierung plus weitere Posten.

Bei einer Immobilie, die Sie selbst bewohnen, ist es nicht möglich, Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend zu machen. Lediglich Handwerkerkosten können bis etwa 1200 EUR jährlich abgesetzt werden. 

Spezielle Steuervorteile bieten sich beim Investieren in Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Da hier häufig umfangreiche Sanierungsarbeiten nötig sind, können Sie diese je nach Nutzungsart über 12 Jahre lang zu 100 Prozent von der Steuer absetzen. 

Investieren in Immobilien – sanfter Einstieg über Immobilienfonds und Co

Auch ohne Eigentümer einer Immobilie zu sein, können Sie Immobilien in Ihr Anlageportfolio mit aufnehmen. Es bieten sich mehrere Alternativen an.

- Offene Immobilienfonds: 

Sie sind ein einfacher Einstieg, denn manche Investments sind bereits mit einem Kapitaleinsatz von unter 100 EUR möglich. Gute Fonds beinhalten verschiedene Immobilien, die geografisch und in puncto Nutzung divers aufgestellt sind. Hier winkt eine Rendite von etwa 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr. Die Haltefrist eines offenen Immobilienfonds beträgt lediglich 24 Monate, sodass damit flexibel agiert werden kann. Bei Verlusten müssen Sie nicht haften.

- Geschlossene Immobilienfonds:
Unterscheidet sich gegenüber vom offenen Immobilienfonds durch eine höhere Mindesteinlage (rund 10.000 EUR), eine längere Laufzeit (durchschnittlich etwa 10 Jahre) und weitere Zusatzkosten. Dafür ist eine höhere Rendite möglich, die rund 4 Prozent betragen kann. Wer in geschlossene Immobilienfonds investiert, sollte über Erfahrung verfügen, da Sie im Falle eines Verlustes haften. 

- Crowdinvesting:
Gemeinsam mit anderen Investoren verleihen Sie Ihr Geld an einen Bauträger, der ein Immobilienprojekt realisiert. Nachteil: Da hier nur in eine einzige Immobilie investiert wird, ist keine Risikostreuung gegeben. 

Geld in Immobilien an der Börse investieren

Aktien, Anleihen, REITs und EFTs: Bei Kapitalanlagen dieser Art investieren Sie nicht direkt in Immobilien, sondern in Unternehmen, deren Kerngeschäft der Bau und die Vermietung von Immobilien sind. Vorteil: Durch den freien Handel können Werte jederzeit zugekauft oder abgestoßen werden, bieten also eine hohe Flexibilität mit hohen Gewinnchancen – und all den verbundenen Risiken. Hier sind wie bei jedem Geschäft an der Börse Erfahrung und Nervenstärke gefragt. 

Investieren in Immobilien: Es muss nicht gleich das Einfamilienhaus sein

Sie hätten gerne eine Immobilie als Kapitalanlage, aber Ihnen fehlt das nötige Eigenkapital? Viele denken beim Sichtwort Immobilie an das klassische Einfamilienhaus oder an eine Eigentumswohnung. Es gibt aber viele weitere Alternativen, die zum einen günstiger sind (Studentenwohnungen), Nischen mit großem Wachstumspotenzial besetzen (Seniorenwohnungen) und bei denen sich Vermietung und Selbstnutzung problemlos abwechseln (Ferienwohnungen). 

Wir von ESTADOR führen auch diese speziellen Immobilien als Kapitalanlage in unserem Angebot und machen Sie auf die jeweiligen Vor- und Nachteile aufmerksam. Denn wir sind überzeugt, dass für jeden Gusto und Geldbeutel eine passende Immobilie als Kapitalanlage bereitsteht.