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Waldemar Wiora
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Sanierung Gebiet

Bereits seit 1960 fördern Länder und Bund im Rahmen sogenannter städtebaulicher Maßnahmen die Entwicklung und Erneuerung von Stadtteilen und Innenstädten. Diese fest umrissenen Gebiete werden als Sanierungsgebiet bezeichnet (Vgl. § 136 Abs. 1 BauGB). Nur innerhalb dieser fest gelegten Sanierungsgebiete dürfen die Gemeinden bzw. Städte in Deutschland entsprechende Sanierungsarbeiten bzw. Modernisierungen durchführen lassen. Die rechtliche Grundlage für explizite Sanierungsarbeiten bzw. -maßnahmen in dem jeweiligen Sanierungsgebiet bildet grundsätzlich eine auf dem § 142 Baugesetzbuch (BauGB) beruhende förmliche Sanierungssatzung, die von der entsprechenden Gemeinde bzw. Stadt beschlossen werden muss. Zudem muss eine städtebauliche und gebietsbezogene städtebauliche Gesamtmaßnahme in einem Sanierungsgebiet im öffentlichen Interesse liegen.

Sanierungsgebiet: Städtebauliche Maßnahmen müssen das bauliche Erbe bewahren

Die Sanierungsgebiete, in denen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, weisen funktionelle Schwächen oder auch städtebauliche Missstände auf. Diese sollen durch Umgestaltung, Modernisierung, Sanierung und auch Neubauten behoben und durch eine nachhaltige Bebauung wesentlich verbessert werden. Ziel ist es dabei, das bauliche Erbe in den Sanierungsgebieten zu bewahren, gleichzeitig aber den Strukturwandel sowohl in der Landwirtschaft als auch in der gewerblichen Wirtschaft sowie die Wohn- und Arbeitsbedingungen im umrissenen Gebiet durch städtebauliche Maßnahmen zu unterstützen. Die Gebietstypen, die dabei als Sanierungsgebiete von den Städten bzw. Gemeinden ausgewiesen werden, können völlig unterschiedlicher Natur sein. So zählen neben Gewerbe- und Industriebranchen vor allem historisch geprägte Stadt- und Ortskerne, Wohngebiete der Gründerjahre oder auch Großsiedlungen der Nachkriegszeit zu den ausgewiesenen Sanierungsgebieten.

Sanierungsgebiete: Von historischen Stadtkernen über Altstadtgebiete bis zu Plattenbausiedlungen

Schon seit 1960 haben etliche Dörfer und Städte in der Bundesrepublik Deutschland vielerorts innerhalb ausgewiesener Sanierungsgebiete eine städtebauliche Erneuerung gerade der Stadtkerne, der meistens geschichtsträchtigen Altstadt sowie der citynahen Stadtteile realisiert. Das Festlegen von Sanierungsgebieten und die diesbezüglichen Sanierungsmaßnahmen hatten insbesondere in den Jahren 1960 bis 1990 quasi Hochkonjunktur und wurde zu dieser Zeit als kommunale Schwerpunktaufgabe angesehen. In der heutigen Zeit werden allerdings nicht mehr in einem derart hohen Maß Sanierungsgebiete ausgewiesen; nunmehr geht es mehr um punktuelle Verbesserungen. Inzwischen verzeichnen nämlich insbesondere Wohngebiete immer weiter zunehmende Funktionsschwächen, daher konzentriert sich der Städtebau im Westen Deutschlands momentan eher auf dieses Segment. Demgegenüber wurden ab dem Jahr 1991 in den neuen Bundesländern bevorzugt Stadtzentren – unabhängig von der historischen Bedeutung der Stadtkerne – , nahezu alle Altstadtgebiete sowie die citynahen Stadtteile mit ihren teilweise extrem maroden Straßen, Häusern und Bauwerken zu Sanierungsgebieten erklärt. Später wiesen die Gemeinden und Städte dann auch die größeren Siedlungsgebiete mit über 2.000 Wohnungen aufgrund ihres schlechten funktionellen Zustands als Sanierungsgebiete aus. Ab 1997 konzentrierten sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen dann aber zunehmend auf die mehrgeschossigen Plattenbausiedlungen. In den diesbezüglich ausgewiesenen Sanierungsgebieten wurde ab diesem Zeitpunkt ein umfassender Stadtumbau mit hoher Abrissintensität begonnen, an dessen Ende eine Aufwertung des jeweils sanierten Stadtteils bzw. Gebiets als Zielvorgabe generiert werden sollte.

Begrenzung der Sanierungsgebiete müssen eine zweckmäßige Sanierung erlauben

Die Gemeinden bzw. Städte müssen prinzipiell bei der Festlegung von expliziten Sanierungsgebieten darauf achten, dass innerhalb der ausgewiesenen Begrenzung entsprechende Sanierungsmaßnahmen stets zweckmäßig durchgeführt werden können. Dabei kommt es häufig vor, dass sich einzelne Flächen respektive Grundstücke innerhalb eines erklärten Sanierungsgebiets als nicht sanierungsbedürftig präsentieren. Diese Areale können von den Städten und Gemeinden als Planungsinstanz dann aus dem Sanierungsgebiet ausgeklammert werden. Auf der anderen Seite ist es aber auch Aufgabe der Gemeinden und Städte Wohnmöglichkeiten und ersatzweise zu nutzende Gebäude für Betriebe außerhalb der Sanierungsgebiete zu schaffen, die von Einwohnern und Betrieben aus dem Sanierungsgebiet vorübergehend in Anspruch genommen werden können. Diesbezüglich muss ein geeignetes Gebiet für zum Beispiel entsprechende Ersatzbauten von den jeweiligen Gemeinden, Städten oder auch Dörfern ausgewiesen werden. Innerhalb einer Frist von 15 Jahren sollte die Sanierung in einem ausgewiesenen Gebiet dann abgeschlossen sein.

Entsprechende Sanierungsverfahren erhalten entsprechende Förderungen

In einem Sanierungsgebiet kann entweder das vereinfachte Sanierungsverfahren oder das klassische Sanierungsverfahren angewendet werden. Wenn nur eine geringe Bodenaufwertung prognostiziert wird, kommt das vereinfachte Sanierungsverfahren zum Einsatz (Vgl. § 142 Abs. 4 BauGB). Demgegenüber basiert das klassische Verfahren auf einer bodenpolitischen Konzeption, wonach es zu erheblichen Verbesserungen im Sanierungsgebiet kommen soll (Vgl. § 152 ff. BauGB). Der entsprechende Verfahrensgang ist im Baugesetzbuch (§ 136 bis 163 BauGB) detailliert vorgegeben. Die Städtebauförderung fördert oftmals Maßnahmen in den Sanierungsgebieten. So können die Gemeinden bzw. Städte Städtebaufördermittel im Rahmen von Landesprogrammen erhalten. Für private Bauherren in Sanierungsgebieten stehen ebenfalls entsprechende Förderprogramme (Darlehen, Zuschüsse etc.) zur Verfügung.

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