Immobilien Flipping – der neueste Trend für Kapitalanleger
Mit einer heruntergekommenen Immobilie schnell gutes Geld verdienen? Beim Immobilien Flipping geht es genau darum.
Immobilien Flipping, oft Fix-and-Flip genannt, ist stark im Kommen. Kein Wunder: Das Reparieren (engl. fix) und anschließende Drehen eines Objektes (engl. flip) lockt mit hohen Gewinnen. Allerdings ist diese Form des aktiven Immobilienhandels nicht ganz risikolos. Sie erfordert viel Know-how, Engagement, eine gute Planung und in der Regel hohes Eigenkapital. Hinzu kommt, dass in Deutschland rechtliche Vorgaben einzuhalten sind, wenn Sie Immobilien schnell kaufen und verkaufen möchten. Wir erklären Ihnen, worauf es beim Immobilien Flipping ankommt.
Was ist Immobilien Flipping?
Einfach ausgedrückt, meint Immobilien Flipping den schnellen Kauf und Verkauf von Immobilien. Das Ziel der Fix-and-Flip-Strategie ist es, möglichst schnell Eigenkapital aufzubauen.
Eine Wohnung mit alten Sanitäranlagen und ein Haus mit einem in die Jahre gekommenen Look eignen sich am besten fürs Immobilien Flipping. Das Objekt wird zu einem besonders günstigen Preis eingekauft und anschließend renoviert. Dank kleiner und mittlerer Schönheitsreparaturen wird die Immobilie derart aufgewertet, dass sie innerhalb kürzester Zeit zu einem höheren Verkaufspreis wieder veräußert werden kann.
In den USA ist Immobilien Flipping schon lange im Trend. Dafür gibt es verschiedene Gründe. So ist der amerikanische Markt viel stärker in Bewegung als der deutsche. Zum einen, da amerikanische Investoren und Käufer oftmals risikofreudiger sind. Zum anderen, da sich die Finanzierung einfacher gestaltet. Kredite werden schneller und häufiger gewährt, sogar für Fix-and-Flip-Immobilien. Obendrein fallen die Kaufnebenkosten in den USA niedriger aus als in Deutschland. Das macht das Immobilieninvestment attraktiver.
Wie funktioniert das Flippen von Immobilien?
Im Wesentlichen basiert die Fix-and-Flip-Strategie auf den folgenden Punkten:
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Akquise eines passenden Fix-and-Flip-Objektes
Zunächst einmal gilt es, ein geeignetes Objekt zu finden. Ein gutes Netzwerk, solide Marktkenntnisse sowie Eigeninitiative erleichtern die Akquise.
Achten Sie bei Ihrer Suche auf Lage und Zustand der Immobilie sowie auf den Einkaufspreis pro Quadratmeter. Besonders gut eignen sich Alltagsimmobilien mit einer guten Anbindung. Zwar lockt das traumhafte Bauernhaus außerhalb der Stadt mit seinem romantischen Flair und die exklusive Maisonettewohnung besticht mit einem stylischen Ambiente – beide sind jedoch nicht die passenden Objekte fürs Immobilien Flipping. Ebenso ist von Gewerbeimmobilien abzuraten. Diese sprechen eine zu spezielle Zielgruppe an, was den Verkauf unnötig in die Länge ziehen könnte.
Ist ein potenzielles Objekt gefunden, hilft ein Gutachten, den genauen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Von Objekten mit Feuchtigkeit, Schimmel und anderen Mängeln sollten Investoren die Finger lassen. Sind hingegen lediglich Ausstattung und Materialien in die Jahre gekommen und lassen sich leicht erneuern, haben Sie das richtige Objekt gefunden.
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Finanzierung von Fix-and-Flip-Immobilien
Die sicherste Finanzierungsmöglichkeit beim Immobilien Flipping stellt ausreichendes Eigenkapital dar. Mit eigenem Geld geht das Flippen am schnellsten. Zudem können Sie auf diese Weise den größtmöglichen Gewinn erzielen.
Alternativ bietet sich eine Co-Investition an. Für Investoren, die auf der Suche nach Immobilien als Kapitalanlagen sind, ist Fix-and-Flip eine interessante Möglichkeit, ihr Geld anzulegen.
Eine Finanzierung durch die Bank gestaltet sich demgegenüber oftmals schwierig. Nur wenige Banken vergeben derart flexible Kredite. Beachten Sie zudem, dass Sie auch hier ausreichend Eigenkapital nachweisen müssen, um für ein Darlehen infrage zu kommen.
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Sanierung beim Immobilien Flipping
Das A und O der Sanierung ist eine gute Kalkulation. Neben dem Kaufpreis sowie den Kaufnebenkosten sind Renovierungskosten und laufende Kosten zu berücksichtigen. Ebenfalls einzuplanen ist die Spekulationssteuer. Diese ist für Immobilien fällig, die nach dem Erwerb innerhalb von 10 Jahren gewinnbringend weiterverkauft werden.
Finanzielle sowie zeitliche Puffer schützen Sie vor unerwarteten Überraschungen. Beispielsweise könnte sich ein Wasserrohrbruch ereignen, sodass sich die Renovierung in die Länge zieht und der Verkauf sich nach hinten schiebt. Je länger die Renovierung letztlich dauert, desto höher fallen die Kosten aus.
Idealerweise sollten Sie die Arbeiten entweder selbst erledigen oder durch professionelle Handwerker umsetzen lassen, denen Sie vertrauen. Tipp: Je mehr Sie in Eigenregie renovieren, desto höher ist Ihr Gewinn.
Verkauf Ihrer neuen Traumimmobilie
Neue Fliesen, Böden und Sanitäranlagen – ist die Immobilie auf Vordermann gebracht, geht es an den Verkauf. Beim Verkauf sollten alle wichtigen Unterlagen vorliegen. Dazu zählen Energieausweis, Grundbuchauszug und Co. Des Weiteren sollten Sie Ihr Objekt im besten Licht darstellen.
Viele Immobilien Flipper setzen hier auf kreatives Homestaging. Dabei werden Wohnung oder Haus mit Möbeln, Lampen und anderen Einrichtungsgegenständen in ein Wohnparadies verwandelt. Potenzielle Käufer bekommen so einen besseren Eindruck, was sie im neuen Heim erwartet.
Ist Immobilien Flipping legal?
Grundsätzlich ist Immobilien Flipping in Deutschland legal. Jedoch müssen interessierte Investoren einige Dinge beachten – gerade als Privatkäufer.
So dürfen Privatverkäufer innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte verkaufen. Andernfalls werden sie vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Wer sich nicht an diese Obergrenze hält, dem drohen steuerliche Nachteile. Unter Umständen ist es daher sinnvoll, eine GmbH anzumelden und einen Beratungstermin mit einem Steuerberater zu vereinbaren.
Immobilien Flipping – nicht ganz ohne Risiko
Eine alte Wohnung in eine Wohlfühloase verwandeln und damit schnell Geld verdienen. Wer sich mit Immobilienhandel, Sanierung und Kalkulation auskennt, für den stellt Immobilien Flipping eine interessante Alternative zum klassischen Buy-and-Hold dar.
Unerfahrene Privatinvestoren und Kapitalanleger sollten sich an Fix-and-Flip allerdings vorsichtig heranwagen. Schnell wachsen einem Kosten und Aufwand über den Kopf.