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Hypothekendarlehen Zinsen

Die Besicherung eines Darlehens mit einer auf ein Grundstück eingetragenen Hypothek eröffnet dem Kreditnehmer günstige Zinskonditionen. Im Bedarfsfall hat der Gläubiger nämlich die Möglichkeit, das Grundstück auf der Grundlage des eingeräumten Grundpfandrechtes (§ 1147 BGB) zu verwerten. Die Eintragung erfolgt in das jeweilige Grundbuch, Abteilung III.

Hypothek – eine besondere Art des Grundpfandrechtes

Als Grundpfandrecht nutzen die Banken insbesondere bei Immobilienfinanzierungen entweder eine Hypothek oder die Grundschuld, wobei letztere eindeutig bevorzugt wird. Diese Abtretung bietet dem Kreditgeber die Sicherheit, dass auch beim Ausfall des Kredites, wie zum Beispiel bei anhaltender Nichtzahlung von Kreditraten ohne Aussicht auf Besserung, eine Verwertung des Grundpfandrechtes und damit der Immobilie möglich ist. Die Hypothek beruht auf der rechtlichen Abhängigkeit von der zu sichernden Forderung (§ 1113 BGB). Wird das Hypothekendarlehen annuitätisch getilgt, schrumpft auch die Hypothek und geht nach und nach zurück an den Kreditnehmer. Bei vollständiger Tilgung kann die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Im Gegensatz dazu nimmt die Grundschuld als Sicherheit für Immobilienfinanzierungen einen immer größeren Stellenwert ein. Sie wird ebenfalls in das betreffende Grundbuch, Abteilung III eingetragen, allerdings nicht im Zuge der Tilgung reduziert (§§ 1191 ff. BGB). Damit kann eine einmal eingetragene Grundschuld für weitere Kredite genutzt werden, was allerdings für den Kreditnehmer einige Risiken birgt. Darlehensverträge mit Grundschuldbesicherung sollten aus diesem Grund entsprechende Vereinbarungen enthalten, damit bei einem bereits getilgten Darlehen die noch eingetragene Grundschuld nicht vom Kreditgeber für weitere Forderungen genutzt werden kann.

Verschiedene Formen von Hypothekendarlehen

Die Vertragsgestaltung von Hypothekendarlehen kann sehr unterschiedlich ausfallen, wie drei grundlegende Formen aufzeigen sollen:

1. Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz
Dieses Hypothekendarlehen wird mit einem festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit, die zwischen einem und zehn Jahren liegen kann, vereinbart. Es gibt keinerlei Risiken hinsichtlich einer möglichen marktüblichen Zinsänderung. Allerdings kann ein solches Darlehen in der Regel auch nur gegen Ablösung gekündigt werden.

2. Hypothekendarlehen mit variablen Zinsen
Naturgemäß liegt das Zinsniveau bei einer variablen Hypothekenfinanzierung unter dem einer Festhypothek. Die effektive Zinshöhe hängt nämlich von den aktuellen Marktentwicklungen ab und kann sich während der Laufzeit deutlich ändern. In Niedrigzinsphasen können Darlehensnehmer zwar kräftig an den Zinsen sparen, allerdings tragen sie auch das Risiko steigender Zinsen und damit einer höheren Belastung.

3. Libor-Hypothekendarlehen
Eine Mischung aus den beiden genannten Formen des Hypothekendarlehens ist die Libor-Hypothek, die jeweils für eine kurze Laufzeit, in der Regel sechs Monate, gebunden wird. Damit können die Kreditnehmer zwar von sinkenden Zinsen profitieren, allerdings nur für die begrenzte Zeit. Zum Risikoausgleich, dass die Zinsen während der Laufzeit steigen könnten, stehen aber verschiedene Zusatzprodukte zur Verfügung.

Hypothekendarlehen und Tilgung

Auch bei den durch eine Hypothek gesicherten Krediten können unterschiedliche Tilgungshöhen gewählt werden, die letztendlich die Dauer des Darlehens beeinflussen. Bei annuitätischen Darlehen, die also bereits mit der ersten Rate einen Tilgungsanteil zurückführen, verschiebt sich während der Vertragslaufzeit der Zinsanteil zu Gunsten der Tilgung. Alternativ kann die Tilgung konstant bleiben, sodass sich die monatlichen Raten durch die geringere Zinsbelastung reduzieren. Im Gegensatz dazu bewirkt eine Tilgungsaussetzung, bei der über die gesamte Laufzeit des Darlehens keine Tilgung erfolgt, dass die Zinsbelastung gleich bleibt. Die Ablösung des Kredites erfolgt zum Ablauf mit einer Einmalzahlung.

Welche Variante eines Hypothekendarlehens die optimale ist, hängt immer von den jeweiligen Voraussetzungen und der Nutzung der Immobilie ab. Soll eine selbstgenutzte Wohnimmobilie finanziert werden, empfiehlt sich die schnellstmögliche Tilgung des Hypothekendarlehens. Dies kann annuitätisch erfolgen, also unter Beibehaltung der monatlichen Rate bei stetiger Verminderung des Zinses und Anwachsen des Tilgungsanteils. Alternativ sollte immer die Möglichkeit von Sondertilgungen eingeräumt sein, damit der Darlehensnehmer flexibel mit zusätzlichen Einnahmen zur Verkürzung der Darlehensdauer beitragen kann.

Alternativ bietet sich bei vermieteten Immobilien die Aussetzung der Tilgung an, da die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Bleibt also die Zinsbelastung für die gesamte Laufzeit gleich, können diese Kosten den Mieteinnahmen entgegengesetzt werden. Die Ansparung der Tilgungssumme kann alternativ über Geldanlagen oder Lebensversicherungen erfolgen, eine entsprechende Vereinbarung wird bei Bedarf unter Abtretung der Ablaufleistung beim Abschluss des Hypothekendarlehens getroffen.

Fazit – Hypothekendarlehen und Zinsen

Grundsätzlich fallen die Zinsen bei mit einer Hypothek gesicherten Darlehen günstiger aus, als dies zum Beispiel bei Ratenkrediten der Fall ist. Die Hypothek reduziert sich mit der Tilgung, sodass mit Rückführung des Kredites die Löschung beantragt werden kann. Zur Gestaltung eines Hypothekendarlehens bieten sich verschiedene Varianten im Bezug auf die Zinsen, aber auch auf die Tilgung an, die dem jeweiligen Bedarf und dem allgemeinen Zinsniveau optimal angepasst werden können.

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