Finanzierungsplan

Gerade wenn es um einen Immobilien- respektive Hauskauf geht, wird nahezu zwingend ein umfassender Finanzierungsplan benötigt. Einerseits dient ein Plan dieser Art der eigenen Budgetplanung im Hinblick auf den Erwerb einer Immobilie; auf der anderen Seite wird ein Finanzierungsplan in der Regel auch insbesondere von potentiellen Kreditgebern im Hinblick auf die Finanzierung der gewünschten Immobilie verlangt. Diesbezüglich sollte grundsätzlich aus dem Finanzierungsplan ersichtlich sein, ob sich die Vergabe eines Darlehens bzw. eines Kredits für den Darlehensgeber überhaupt lohnen könnte. In diesem Zusammenhang bildet ein detaillierter Finanzierungsplan grundsätzlich die Basis für das persönliche Rating eines etwaigen bzw. potentiellen Kreditnehmers. Des Weiteren wird aus einem Finanzierungsplan erst ersichtlich, wie viel Geld der jeweilige Käufer oder auch Bauherr einer Immobilie überhaupt für sein Kauf- bzw. Bauvorhaben überhaupt benötigt.

Dabei ist anzumerken, das sich – aus Sicht des Kreditgebers – die private Immobilienfinanzierung als eben das Kreditgeschäft präsentiert, das mit den vergleichsweise geringsten Forderungsausfallrisiken behaftet ist. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass benötigte Darlehen dieser Art in der Regel über eine Hypothek oder Grundschuld umfassend abgesichert sind. Ein zuvor ausgearbeiteter Finanzierungsplan sorgt hier für die entsprechende Transparenz der jeweiligen finanziellen Lage und zeigt gegebenenfalls Risiken bzw. Sicherheitslücken in monetärer Hinsicht auf. Schließlich haben diesbezüglich nicht nur die Kreditgeber, wie zum Beispiel Banken, die Pflicht, die jeweilige Kreditwürdigkeit der Antragsteller explizit zu überprüfen. Auch die potentiellen Kreditnehmer tragen eine persönliche Verantwortung, dass bei einer Immobilienfinanzierung respektive schon beim Erstellen eines Finanzierungsplans aufgezeigt wird, ob sie sich überhaupt ein Darlehen leisten können. Um die eigene finanzielle Situation detailliert darstellen zu können, muss ein entsprechender Finanzierungsplan eine Auflistung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben beinhalten, wobei gerade die Kosten, die unmittelbar mit der Finanzierung bzw. dem Darlehen in Verbindung stehen, im Fokus stehen.

Der Aufbau eines Finanzierungsplans unterliegt dabei zwar keiner einheitlichen bzw. gesetzlichen Vorschrift, vielfach werden entsprechende Finanzierungspläne aber in insgesamt drei Phasen unterteilt. So beinhaltet eine derartige Konzeptionierung neben einer umfassenden Einnahmen- und Ausgabenrechnung zudem eine Kostenaufstellung sowie eine Finanzierungsaufstellung, innerhalb derer sämtliche Eigenmittel, die genutzten Kredite bzw. Darlehen zuzüglich der jeweils fälligen Raten vermerkt werden. Die Grundlage des Finanzierungsplans sollte aber immer die Einnahmen- und Ausgabenrechnung bilden. Mittels einer entsprechenden Aufstellung können sowohl vermeintliche Kreditgeber als auch der etwaige Kreditnehmer prompt erkennen, ob das “bereinigte” Monatseinkommen ausreicht, um die eigenen Verbindlichkeiten zuzüglich eines jetzt neu aufgenommenen Darlehens komplett zu decken. Sollte dies nämlich nicht der Fall sein, rückt eine Finanzierung im Hinblick auf einen Immobilien- bzw. Hauskauf erst einmal in weite Ferne.

Nur wenn die Einnahmen bzw. die Einkünfte deutlich die anfallenden fixen Kosten übersteigen und diesbezüglich noch reichlich finanzieller Spielraum generiert wird, kann sich der jeweilige Protagonist an die Arbeit in Bezug auf die zweite Phase (Kostenaufstellung) machen. Innerhalb dieses Segments eines Finanzierungsplans sollten grundsätzlich die Kosten im Mittelpunkt stehen, für die eine entsprechende Finanzierung benötigt wird. Ausgehend von einer Immobilienfinanzierung sollten hier insbesondere die Kosten aufgelistet werden, die im unmittelbaren und auch im mittelbaren Zusammenhang mit dem geplanten Hausbau respektive Hauskauf stehen. So sollten hier vorzugsweise Daten wie zum Beispiel der jeweilige Immobilien-Kaufpreis bzw. der Baupreis, sämtliche anfallenden Nebenkosten rund um zum Beispiel Architektenhonorare, Notargebühren, Versicherungsabschläge oder entsprechende Maklerprovisionen sowie etwaige Darlehensraten vermerkt werden. Die Rate für einen neu aufzunehmenden Kredit im Rahmen der Immobilienfinanzierung wird dann erst in der dritten Phase des Finanzierungsplans ausführlich “besprochen”.

In dieser dritten Phase geht es dann schließlich um die Ermittlung des vorhandenen Eigenkapitals und um die Summe, die letztendlich den Finanzierungsbedarf darstellt. Auch etwaige finanzielle Eigenleistungen im Hinblick auf ein geplantes Bauvorhaben gehören in diese Rubrik. So kann transparent die Differenz aus Eigenkapital respektive aus finanziellen Eigenleistungen und den zuvor aufgelisteten Gesamtkosten genau der Betrag ermittelt werden, der mittels einer Fremdfinanzierung abgedeckt werden soll. Diesbezüglich sollte ein seriöser Finanzierungsplan auch die geplanten Finanzierungsarten und -modalitäten beinhalten bzw. vorstellen. So sollte innerhalb eines typischen Finanzierungsplans die benötigte Fremdkapitalsumme auf die geplanten Baufinanzierungsarten rund um Bauspardarlehen, Hypothekendarlehen oder auch KfW-Darlehen zuzüglich der jeweils anfallenden Raten und Tilgungs- bzw. Zinsanteil vermerkt sein. Erst mit diesen Angaben kann sich ein Finanzierungsplan als vollständig präsentieren.