Alle Infos zu Bauzinsen
Immobilien, seien sie zur Eigennutzung oder als Anlageimmobilie zur Vermietung, sind nach wie vor eine beliebte Kapitalanlage. Durch anhaltende Krisen gelten die Aktienmärkte als ungewiss, auch Kryptowährungen oder Gold sind mit Risiken verbunden, während klassische Sparanlagen kaum nennenswerte Zinsen abwerfen.
Zudem bewegen sich die Bauzinsen, welche zur Finanzierung einer Immobilie herangezogen werden, immer noch auf niedrigem Niveau. Doch wie wirken sich aktuelle Krisen wie Inflation und steigende Baukosten sowie die große Nachfrage nach Immobilien auf die Preisentwicklung aus? Was bedeutet das für Anleger? Ist die Investition in Immobilien über eine Baufinanzierung immer noch sinnvoll? Wenn ja, für wen? Diese Fragen möchten wir Ihnen im Folgenden beantworten.
Was sind Bauzinsen?
Der Großteil an Immobilien wird über Baukredite finanziert. Egal, ob es sich um selbst bewohnte oder vermietete Immobilienobjekte handelt, um einen Neubau, eine Denkmal- oder eine Bestandsimmobilie. Die Bank erwartet beim Kauf einer Immobilie etwa 20 bis 30 Prozent des Verkaufspreises als Anzahlung, die meist aus Eigenkapital beigesteuert wird. Der Rest wird über eine Baufinanzierung abbezahlt. Für diesen Kredit fallen Zinsen an, die sogenannten Bauzinsen.
Je mehr Eigenkapital Sie beisteuern, desto günstigere Bauzinsen erhalten Sie. Denn umso schneller werden Sie dazu in der Lage sein, den Baukredit abzubezahlen. Ihre Bonität, persönliche Rahmenbedingungen wie Ihr Einkommen, die Laufzeit des Kredites und weitere Faktoren spielen bei der Festsetzung der Bauzinsen eine Rolle.
Es besteht die Möglichkeit, ein Immobilienobjekt auch zu 100 Prozent über einen Baukredit zu finanzieren, was aber mit diversen Risiken verbunden ist. Durch die günstigen Zinsen lohnt es sich ebenfalls nicht, ein Immobilienobjekt komplett aus Eigenkapital zu finanzieren.
Steigende Immobilienpreise – steigende Bauzinsen
Neben Ihren persönlichen Voraussetzungen wie dem eingebrachten Eigenkapital bestimmen viele weitere Faktoren die Höhe der Bauzinsen. Zum einen greifen die Prinzipien von Angebot und Nachfrage. Durch den Ansturm auf Immobilien steigen die Kaufpreise, insbesondere in Boom- und Metropolregionen, seit Jahren unaufhaltsam. So ist der Kaufpreis für Immobilien in den Jahren 2015 bis 2021 durchschnittlich um etwa ein Drittel angestiegen.
Je höher der Preis des erworbenen Immobilienobjektes, desto höher der benötigte Kredit für die Baufinanzierung. Somit erhöhen sich auch die Bauzinsen, die letztlich zu entrichten sind.
Bei der Finanzierung einer Immobilie ist darauf zu achten, dass die Rendite aus Vermietung oder späterem Weiterverkauf die Höhe der Baufinanzierung bei Weitem übersteigt. Zudem sollte immer etwas Puffer für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, Mietausfälle und dergleichen eingeplant werden. Gehen Sie daher bei der Auswahl von Immobilien sorgfältig vor und wählen Sie nur Objekte aus, bei denen mit einer sicheren Rendite zu rechnen ist. Nur so kann gewährleistet werden, dass Sie die Zinsen für Ihren Baukredit zuverlässig zurückzahlen können.
Welche Rolle haben politische Einflüsse auf die Bauzinsen?
Inflation, gestiegene Baukosten, gestiegene Zinsen: Auch wenn Immobilien als inflationssicher gelten und die Zinsen für Baukredite immer noch relativ niedrig sind, gehen die politischen Entwicklungen nicht spurlos an der Immobilienbranche vorbei.
Aktuell stellt die Abkehr der Nullzinspolitik durch die Europäische Zentralbank einen Wendepunkt dar. Der Leitzins wurde im Juli 2022 von 0 auf 0,5 Prozent angehoben, weitere Erhöhungen sollen folgen. Dies wirkt sich natürlich auch auf die Zinsentwicklung der Bauzinsen aus. Lagen die Bauzinsen 2019 (bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren) noch auf einem historischen Tief von 1,2 Prozent, sind sie 2022 auf rund 3 Prozent geklettert.
Dabei sollten sich Anleger jedoch stets vor Augen halten, dass die Bauzinsen vor Beginn des Immobilienbooms, zum Beispiel im Jahr 1998, bei über 6 Prozent lagen. Die „goldenen Jahre“ scheinen langsam auszulaufen, sind jedoch keinesfalls vorbei. Nicht zuletzt durch einen Mangel an Alternativen. Der nervöse Finanzmarkt ist von den aktuellen Krisen noch stärker betroffen.
Bauzinsen versus Inflation: Lohnt sich die Finanzierung noch?
Durch eine Inflation von 8,6 Prozent stand die Notenbank derart unter Druck, dass eine Erhöhung des Leitzinses unumgänglich war. Vergleicht man die Erhöhung der Bauzinsen auf rund 3 Prozent mit einer Inflationssteigerung von über 8 Prozent, wird schnell ersichtlich, dass es sich immer noch lohnt, eine Immobilie zu kaufen. Das „Betongold“ ist nach wie vor relativ krisenfest.
Eine weitere interessante Frage, die in diesem Zusammenhang auftaucht: Könnten durch die steigenden Bauzinsen wiederum die Immobilienpreise fallen? Das ist wahrscheinlich, allerdings ist nicht abzusehen, in welchem Umfang dies geschehen wird. Fest steht jedoch, dass sich durch Inflation und gestiegene Lebenshaltungs- und Energiekosten viele Menschen ihre Wunschimmobilie nicht mehr leisten können. Zumindest nicht in der gewünschten Größe und zu den ursprünglichen Konditionen. Dies könnte das Preisniveau nach unten drücken.
Tipp: Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag zum Thema Prognose für Immobilienpreise.
Tilgung und Laufzeit – was ändert sich für die Bauzinsen?
Eine Bank kann einen Immobilienkredit nicht mehr zu denselben Konditionen anbieten wie noch im vergangenen Jahr. Dies kann sich folgendermaßen auswirken:
1. Geringere Kaufsumme zur Verfügung
Die Bank bewilligt durch den gestiegenen Zinssatz eine geringere Summe zur Finanzierung der Immobilie. Beispiel: Hätte die Bank im vergangenen Jahr bei denselben Bedingungen noch eine Kaufsumme von 500.000 EUR ausgezahlt, liegt die Summe momentan nur noch bei circa 420.000 EUR.
Dies bedeutet, dass Anleger entweder auf eine andere, günstigere Immobilie ausweichen oder mit dem Kauf noch etwas warten müssen, bis sie mehr Eigenkapital angespart haben oder weitere Finanzierungshilfen heranziehen können. Zu warten, kann jedoch gefährlich sein, da die Zinsen in naher Zukunft noch weiter steigen und sich Ihr Immobilienvorhaben dadurch weiter verteuern könnte.
2. Längere Laufzeit des Baukredits
Durch die höheren Zinsen verlängert sich die Zeit, in der Anleger den Kredit zurückzahlen können. Können die hohen Raten finanziell nicht gestemmt werden, bleibt nur eine Verlängerung der Laufzeit bei fester Zinsbindung als Option offen.
Hierbei sollten Sie als Anleger genau abwägen, wie lange Sie Ihr Kapital an die Immobilie binden möchten und wie Ihre weitere Lebensplanung aussieht.
Bauzinsen einplanen bis zur Umschuldung und Anschlussfinanzierung
Der Faktor Zeit spielt aus mehreren Gründen eine Rolle. Verlängern Sie Ihren Baukredit von 20 auf 30 Jahre, um die Tilgungsraten niedriger zu halten, muss gewährleistet sein, dass Sie die Raten bis dahin in vollem Umfang abzahlen können. Dies könnte problematisch werden, falls Sie sich dann bereits in Altersteilzeit oder der Rente befinden.
Läuft der Baukredit aus, ist das Immobilienobjekt meist noch nicht vollständig abbezahlt. Falls Sie die Immobilie nicht weiterverkaufen, ist die restliche Summe über eine Abschlussfinanzierung beziehungsweise Umschuldung zu tilgen.
- Je länger die Zinsbindung, desto höher die Bauzinsen. Sprich: Legen Sie Ihre Baufinanzierung auf 30 Jahre fest, zahlen Sie einen Aufschlag gegenüber einem Vertrag, der nur über 20 Jahre läuft.
- Ist mit steigenden Bauzinsen zu rechnen, empfiehlt sich eine längere Laufzeit, damit Sie möglichst lange von den günstigeren Konditionen profitieren. Rechnen Sie in naher Zukunft wieder mit fallenden Bauzinsen, ist eine kürzere Laufzeit sinnvoller, um eine günstigere Anschlussfinanzierung zu erhalten.
- Vergessen Sie nicht, in Ihren Kreditvertrag die Option für Sondertilgungen mit aufzunehmen. Insbesondere, wenn Sie in naher Zukunft mit „Finanzspritzen“ durch Schenkungen, Erbschaften, eine Beförderung usw. rechnen.
Bauzinsen: richtiger Zeitpunkt, richtige Immobilie
Die oberste Maxime lautet: Die Tilgung muss stets höher sein, als die Bauzinsen, da Sie Ihre Schulden sonst nicht abbezahlen können, sondern sogar weitere Schulden anhäufen. Dies sollte nicht passieren. Schließlich wollen Sie entweder Ihre Zeit im komplett abbezahlten Eigenheim genießen oder Ihr Anlageobjekt mit Gewinn vermieten oder verkaufen.
Folgende Punkte sind daher entscheidend.
1. Richtiger Zeitpunkt:
Verfügen Sie über genügend Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent?
Haben Sie Kosten und Risiken gegeneinander abgewogen und sich für die richtige Laufzeit Ihrer Baufinanzierung entschieden? Ist Ihre Baufinanzierung vor dem Eintritt in die Rente bereits weitgehend oder vollständig abgeschlossen?
2. Richtige Finanzierung:
Haben Sie ausreichend finanziellen Puffer für Mietausfälle und Sanierungsarbeiten eingeplant?
Sind Ihre beruflichen und privaten Rahmenbedingungen gesichert?Können Sie Ihr Kapital für den gegebenen Zeitraum fest binden oder planen Sie weitere Investitionen? Ist Ihr Anlageportfolio breit aufgestellt?
3. Richtige Immobilie
Wird die Immobilie in Zukunft an Wert steigen, zum Beispiel aufgrund ihrer Lage?
Wollen Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten? Hat Ihre Anlageimmobilie die richtige Größe? Es kann sinnvoller sein, statt in ein Einfamilienhaus oder in einen Gebäudekomplex in kleinteilige Immobilien wie Studenten-, Senioren- und Ferienwohnungen zu investieren.
Fazit: Trotz höherer Bauzinsen bleibt eine Immobilie rentabel
Trotz gestiegener Bauzinsen ist eine Immobilie als Kapitalanlage mit klassischer Baufinanzierung gegenüber anderen Anlageformen immer noch stabil und inflationssicher.
Da die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen unsicherer geworden sind, ist es wichtiger denn je, den Fokus auf die Wahl der Immobilie zu legen. Soll heißen, auf ein zukunftsfähiges Immobilienobjekt mit sicherer Wertsteigerung. Immobilienobjekte, wie wir von ESTADOR sie im Portfolio führen – in jeder Größenordnung, für jeden Geldbeutel.
Zudem können erfahrene Immobilienmakler Sie eingehend darüber beraten, welche Finanzierungsmöglichkeiten für Sie infrage kommen und ob Ihnen unter anderem KfW-Fördermöglichkeiten offenstehen. Denn professionelle Immobilienmakler sind ebenfalls versiert in Finanz- und Steuerfragen. Sie kennen typische Stolperfallen bei der Finanzierung, wie das Vernachlässigen der Kaufnebenkosten, und wissen, welche Immobilien am besten zu Ihren persönlichen Bedürfnissen passen.