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Waldemar Wiora
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Rendite Immobilien

Eine Immobilie in einer annehmbaren Lage kann im Wert nicht zu Null fallen. Diese beruhigende Tatsache unterscheidet Immobilien von anderen Anlageformen wie Wertpapieren und Derivaten. In der Liga der Rendite Immobilien rangieren allerdings nur solche, die sich als Anlageform für das eigene Vermögen eignen. Der feine Unterschied zu beliebigen Immobilien drückt sich im Terminus “Rendite” aus. Diese Kennzahl ist ein Indikator für die Ertragskraft der Immobilien-Anlage. Doch Vorsicht ist geboten, wenn hochprozentige Bruttorenditen für Immobilien-Objekte ausgelobt werden. Erst nach Abzug aller anfallenden Zusatzkosten liegt das netto zu erzielende Rendite-Resultat auf dem Tisch. Echte Rendite Immobilien halten dieser Prüfung mühelos stand. Sie erwirtschaften ihrem Investor auch in Krisenzeiten sichere, hohe Resultate. Die werden den ambitionierten Kriterien einer langfristigen und gewinnbringenden Vermögensanlage gerecht. Rentierliches für jedes Lebensalter Rendite Immobilien erweisen Ertragskraft auch in Krisenzeiten Auf der Suche nach Renditeobjekten mit darstellbarem Risiko Königsdisziplin unter den Rendite Immobilien: Pflegeimmobilien Höheres Lebensalter hat Auswirkungen auf den Immobiliensektor Deutsches Sozialgesetzbuch sorgt für Rendite-Sicherheit

Eigentumswohnungen im Milestone Aachen
Aachen
Wohneinheiten
219
Wohnflächen
19,58 - 90,58 m²
Kaufpreise
110.450 - 544.325 €
Neubau

Rentierliches für jedes Lebensalter

Die Lebenssituationen des Menschen sind geprägt vom biologisch dirigierten “Lebens-Zeitstrahl”, dem spezifischen Lebensumfeld und einem speziellen Erfahrungen. Wichtige Kriterien sind Alter, Beruf, Einkommen, Vermögen und Standort. Die jeweilige Konstellation des Zusammenspiels dieser Faktoren hat Einfluss auf Anlageziele und Rendite-Betrachtungen. Ein junger Mensch verfügt in der Regel über eher bescheidene Investitionsmöglichkeiten. Er kann aber die Karte der langen Laufzeiten von mehreren Anlage-Jahrzehnten voll ausspielen. Eine Betrachtung der Investition und Rendite über eine Zeitspanne von 30 Jahren und mehr kann auch bei bescheidenen Investitionsgrößen zu erklecklichen Vermögen und Renditen führen. Mit diesen lassen sich bereits in der Mitte des Lebens erfreuliche Deckungsbeiträge zur Finanzierung des Lebensstandards erzielen. Früh begonnen wird die Investition in Rendite Immobilien dank regelmäßiger, reinvestierbarer Mieteinnahmen und einer unabhängigen Immobilien-Wertentwicklung zu einer stabilen Zwei-Säulen-Vorsorge-Strategie. Auch steuerliche Vorteile belohnen den Investor. Verschiedene Altersgruppen beurteilen Rendite Immobilien unterschiedlich.

Attraktiver Ferienpark Hambachtal im Hunsrück mit 5 % Rendite
Oberhambach
Wohneinheiten
218
Wohnflächen
69,30 - 94,80 m²
Kaufpreise
120.000 - 135.000 €
Bestand

Menschen mittleren Alters und fortschrittenes Alters legen stärker wert auf die professionell formulierten Rendite-Stärke der Immobilie. Das betrachten sie über einen kürzeren Betrachtungszeitraum hinweg. Diese Altersgruppe verfügt zum einen über mehr Geld für Investitionen und viele Erfahrungen. So kommen in der Regel andere, zumeist komplexere Objekte aus dem weiten Spektrum der Rendite Immobilien zum Tragen. Auch ist diese Zielgruppe bei der Wahl ihrer Rendite Immobilie häufig stark für die sich aus dem demografischen Wandel ergebenden Anlagechancen sensibilisiert. Ein hoch interessantes und aktuelles Thema ergibt sich aus dem steigenden Bedarf an Sozialimmobilien.

Rendite Immobilien erweisen Ertragskraft auch in Krisenzeiten

Krisen wie die weltwirtschaftlich noch immer nachwirkende Finanz-, Wirtschafts- und Euroraum-Krise stellen Anlage- und Finanzierungsformen auf den Prüfstand. Aktienmärkte spiegeln die Krisen-Ausschläge zeitnah wider und führen durch die krisenbedingten Schwankungen an den Börsen bei den Anlegern zu starker Verunsicherung. Interessant ist der retrospektive Vergleich mit dem Immobilienmarkt, insbesondere mit den Investitions-Immobilien, die prägnant als Rendite Immobilien bezeichnet werden. Dieses Marktsegment erwies sich als besonders robustes Investitionsgut, das sich, von den Aktienmärkten losgelöst, einer weiter zunehmenden Beliebtheit erfreut. Anhaltende Niedrigzinsen auf Bankeinlagen und kein Vertrauen in hochverzinsliche, mit Risiko behaftete Wertpapiere zwingen zum Umdenken. Erfahrenen Investoren wird so der Weg hin zu den auf greifbaren Werten basierenden Rendite Immobilien gewiesen. Dafür sprechen die auch bei geringer Inflationsrate mittel- bis langfristig steigenden Mieterhöhungen mit ihren direkten Auswirkungen auf den Wert der Immobilien. Hinzu kommt die Absetzbarkeit eines großen Teils des abgeltungssteuerfreien Kaufpreises. Auch am Schnittpunkt des Generationenwechsels partizipieren Besitzer und Erben vom steuerrechtlich vorteilhaften Erbschafts- und Schenkungsrecht. Rendite Immobilien befinden sich gern dort, wo das Leben pulsiert. Beliebte Städte und Regionen mit guter Verkehrs-Infrastruktur und lebendiger Wohnraumnachfrage bieten beste Grundbedungen. Dort ist die Chance hoch, dass für Rendite Immobilien wie z. B. Mehrfamilienhäuser, Büro- und Gewerbe-Immobilien ein attraktiver Ertragswert errechnet werden kann. Denn die Grundlage für die Berechnung des Ertragswertes sind Bodenwert und langfristig erzielbare Mieteinnahmen.

Stilvolle Stadtvilla am Marktplatz in Krefeld - Uerdingen
Uerdingen
Wohneinheiten
8
Sanierungsanteil
60 %%
Wohnflächen
53,69 - 104,23 m²
Kaufpreise
240.840 - 469.035 €
Denkmal

Auf der Suche nach Renditeobjekten mit darstellbarem Risiko

In heutigen Zeiten können Sparzinsen auf Bankguthaben die Rate der Inflation kaum kompensieren. Da sind Rendite Immobilien ein wahrer Helfer in der Not. Johann Wolfgang von Goete war für seine bodenständige Einstellung zum Materiellen bekannt. Schon er erkannte : “Ein gesunder Mensch ohne Geld ist halb krank.” Ertragreiche Immobilien-Objekten mit Netto-Anfangsrenditen in einem Spektrum von 4,5 bis 6,00 Prozent sind eine erstrebenswerte Perspektive zum Geld verdienen. Investoren mit Ambitionen in Rendite Immobilien können solche Margen durchaus erreichen, wenn sie in größere, langfristig vermietete Gewerbe-Einheiten investieren. Die Möglichkeit der Selbstfinanzierung über die langfristig fließenden Mieteinnahmen ist bei solchen Objekten häufig gegeben. Dabei gilt die Faustformel: Breit verteiltes Mietrisiko reduziert das Mietausfall-Risiko. Diese Formel spricht zweifelsfrei für die größere Gewerbeimmobilie oder das Mietshaus mit zahlreichen Mietern. Quelle: CBRE Pflegeimmobilienreport 2012-2013.

Einmaliges Investment mit erhöhter Abschreibung bei Köln
Köln
Wohneinheiten
26
Sanierungsanteil
65%
Wohnflächen
40,89 - 117,03 m²
Kaufpreise
198.317 - 572.277 €
Denkmal

Wie bei allen Entscheidungen von Tragweite, so sind auch bei Rendite Immobilien einige elementare Bedingungen im Interesse eines nachhaltigen Geschäftserfolgs zu beachten. Dies beginnt mit einer sorgfältigen Planung der Investition. Unabdingbar für den Erfolg der Unternehmung und für die angestrebte, gute Rendite sind die Faktoren Standort und Qualität der Immobilie. Dazu zählen nicht zuletzt der Bauzustand und die Bauweise des Objekts.Insbesonderen gewerbliche Zielgruppen stellen hohe Qualitätsanforderungen an eine Liegenschaft. So entscheidet oft die Nutzungsvielfalt darüber, wie groß die Anzahl der potenziellen Mieter ist. Der Nachweis einer hohen Service- und Betreuungsqualität sorgt für weitere Pluspunkte. Bereits existierende und vermietete Objekte haben Vorteile. Hier gibt es aus der Vergangenheit bekannte zuverlässige und per Mietvertrag verbundene Mieter.  Sie sind für den Erfolg und die Darstellbarkeit der Investition eine gewichtige Einflussgröße.

Je eher die hier vorgetragenen Voraussetzungen erreicht sind, desto geringer stellt sich das verbleibende Risiko eines Wohnungs-Leerstands dar. Nicht zuletzt der oben angesprochene Sicherheitsfaktor der Nutzungsvielfalt einer Immobilie mindert das Leerstands-Risiko. Objekte mit einer großen Anzahl an Mietwohnungen sollten einen Mix aus Wohnungen für Familien und Single-Appartements vorweisen. So kann eine dauerhaft hohe Rendite gewährleisten werden. Single-Wohneinheiten bescheren in der Regel höhere Renditen als Familien-Wohnungen. Die Wohnungswirtschaft schätzt das Risiko der Fluktuation dieser Mieter höher ein, als jenes von bereits sesshaften Familien und Paaren. Die Kombination aus beidem kann helfen, die gesetzten Renditeziele zu erreichen.

Königsdisziplin unter den Rendite Immobilien: Pflegeimmobilien

Eigentumswohnungen mit erhöhter Abschreibung in Friedrichroda
Friedrichroda
Wohneinheiten
14
Sanierungsanteil
92%
Wohnflächen
51,58 - 149,58 m²
Kaufpreise
144.424 - 418.824 €
Denkmal

Ein durchaus eigenständiges “Produkt” aus der Phalanx der Rendite Immobilien ist die Pflege-Immobilie. Einige, für ein zukunftsweisendes Geschäftsmodell überzeugende Alleinstellungsmerkmale unterstreichen die Eigenständigkeit und nicht zuletzt die Daseinsberechtigung dieser ganz besonderen Immobilie. Die von der Immobilienwelt nicht zu Unrecht immer wieder strapazierte Parole “Lage, Lage, Lage!” tritt bei dieser Anlageform zurück. Griffig kurz und in Anlehnung an die bewährte Devise sollte sie eher lauten: “Pflege, Pflege, Pflege!” Der Terminus Pflege-Immobilie gibt bereits im Namen Aufschluss über den Fokus Form der Immobilien.

Das Statistische Bundesamt, Wiesbaden, veröffentlichte eine Studie zur “Bevölkerungsentwicklung in Deutschland”. Nach dieser werden die Menschen in der Bundesrepublik Deutschland immer älter. Bis zum Jahr 2030 reihen wir uns in die ältesten Völker der Welt ein. Gemäß dieser detailliert aussagefähigen Bevölkerungsstudie werden bis zum Jahre 2050 die Hälfte der deutschen Männer und Frauen älter als 48 Jahre alt sein. Drastisch auch der Anstieg bei den 60-jährigen und noch älteren. Ihr Anteil wird auf ein Drittel der Gesamt-Bevölkerung prognostiziert. Aber auch die Herleitung der statistischen Betrachtung in einem vergleichenden Rückblick mit den Statistiken des Jahres 1960 birgt ein überraschendes Ergebnis. Der Anteil der 20-jährigen an der deutschen Population verringerte von 28,4 Prozent im Jahre 1960 auf 18,4 Prozent im Jahre 2010. Dies bedeutet einen Rückgang von 10 Prozentpunkten innerhalb von 50 Jahren. Damit ist die für die deutsche Alters- und Gesundheitsversorgung durch den Wilhelminischen Reichskanzler Otto von Bismarck so bestimmende “Alterspyramide” zur Makulatur geraten. Folge: Die Zahl der im Beruf stehenden wird höher besteuert werden müssen. Nur so können Rentner eine akzeptable Rente erhalten. Denn die Zuwächse bei den 80-jährigen und noch älteren, so Wiesbaden, werden weiter signifikant ansteigen. Von 4,3 Millionen im Jahre 2011 wird die Kurve auf 10,2 Millionen im Jahre 2050 hoch schnellen. Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden: Bevölkerungsentwicklung Deutschland. Lange Reihen nach Altersgruppen.

Höheres Lebensalter hat Auswirkungen auf Immobilien

Das deutlich erhöhte Durchschnittsalter der Deutschen hat Auswirkungen auf die Strukturen des Immobiliensektors. Steigt die Zahl der betagten und hoch betagten Mitbürger, steigt auch der Bedarf an Pflege-Einrichtungen an. Die aktuelle Situation auf dem Markt der “Sozialimmobilien” gilt als angespannt. Ein Großteil der in Betrieb befindlichen Pflegeheime wurde vor 30 Jahren erbaut und oft ohne Anpassungen an veränderte Standards bis heute genutzt. Die Pflegeversicherer beziffern den Bedarf an Pflegeheimen quer über alle deutschen Bundesländer und Regionen auf etwa 4.300 neue Einrichtungen in den kommenden 10 Jahren (Quelle: 4. Altenpflegebericht im Auftrag der Bundesregierung). Diese schon heute bestehende und weiter steigende, hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen sorgt für eine stabile Kostenstruktur pro Pflegeplatz auf hohem Niveau.

Moderne Eigentumswohnung mit historischem Charme und erhöhter Abschreibung
Chemnitz
Wohneinheiten
19
Sanierungsanteil
80%
Wohnflächen
48,09 - 132,68 m²
Kaufpreise
162.657 - 464.380 €
Denkmal

Deutsches Sozialgesetzbuch sorgt für Rendite-Sicherheit

Aus der Perspektive des Investors ergeben sich aufgrund der beschriebenen Situation greifbare Vorteile. Investitionen in Pflege-Immobilien tragen dazu bei, einen zunehmenden Bedarf an Pflegeplätzen zu stillen. Der Investor wird bei seiner Investition in diese Form der Rendite Immobilie mit einer hohen, sicheren und inflationsgeschützten Rendite belohnt. Diese Art der Immoibilie hat innerhalb der Gruppe der Rendite Immobilien ein Alleinstellungsmerkmal. Die getätigte Geldanlage ist aufgrund der staatlichen Garantien durch den Sozialversicherungsträger praktisch staatlich abgesichert. Die gesetzliche Grundlage liefert der im deutschen Sozialgesetzbuch unter § 72 SGB XI dokumentierte Versorgungsvertrag. Diese gesetzliche Regelung verpflichtet den staatlichen Sozialversicherungsträger zur Zahlung der relevanten Pflegesätze an den Pflegeheim-Betreiber. Mit dieser staatlichen Zusage sind Mietzahlungen für Pflegeheimplätze auch dann gedeckelt, wenn der Pflegebedürftige die finanziellen Voraussetzungen für den Pflegeplatz nicht erfüllt. Für den Investor bedeutet ein Engagement in diese “Rendite Immobilie mit Sozialkomponente” eine staatliche Garantie für den vertragskonformen Mietfluss. Mietverträge für neue, moderne Pflege-Immobilien sind mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren ausgestattet. So ist “per Gesetz” für eine langfristig sichere Rendite gesorgt.

Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen in der ehemaligen Poliklinik
Magdeburg
Wohneinheiten
36
Sanierungsanteil
70%
Wohnflächen
42,75 - 93,55 m²
Kaufpreise
115.083 - 242.295 €
Denkmal

Zusammenfassend lässt sich konstatieren: Rendite Immobilien bieten für Investoren ein weites Betätigungsfeld. Selbst für Investoren mit Mut zum Risiko bieten sich Chancen für den einmaligen Mix im Anlage-Portfolio. Innerhalb der Gruppe der Rendite Immobilien nimmt die Sozial- oder Pflegeimmobilie, eine Sonderstellung ein. Ein vom Gesetzgeber geschaffener Versorgungsvertrag schafft Garantien, die sich für Investoren in einer staatlich abgesicherten Langzeit-Renditegarantie niederschlagen. Die für Investoren grundsätzlich bestehenden Steuervorteile sind davon nicht berührt. Sie bleiben darüber hinaus in vollem Umfang erhalten. Einen zusätzlichen Anreiz hält die weiter anhaltende, historische Niedrigzins-Phase für den Immobilieninvestor bereit. Ein rundum renditeförderliches Paket außerhalb des Börsenparketts!

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