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Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Ein Investment in Sachwerte hat durch das langanhaltende Niedrigzinsniveau noch mal deutlich an Attraktivität gewonnen. Neben Edelmetallen sind es vor allem Immobilien, die als Investment interessanter geworden sind. Unter den Immobilien sind es insbesondere die Pflegeimmobilien. Und unter den Pflegeimmobilien, das sei nicht unerwähnt, ist eine vergleichsweise junge Anlageform im Vormarsch, die wiederum mit außergewöhnlichen Renditen und einem besonderen Geschäftsmodell überzeugt: Wohngruppen für die außerklinische Intensivpflege.

Im Folgenden nehmen wir vor allem die Rendite-Chancen etwas genauer unter die Lupe, erläutern die Vorteile und geben einen Überblick über häufig an uns gestellte Fragen zum Themenkomplex Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Damit Sie sich ein umfassendes Bild machen können, stellen wir Ihnen aber auch eine Auswahl an Pflege-Objekten aus unserem Portfolio vor. Erst dadurch bekommt die abstrakte Anlageform der Pflegeimmobilie ein konkretes Gesicht, auf dessen Grundlage eine Investitionsentscheidung überhaupt erst getroffen werden kann.

Ihre Vorteile im Überblick

Attraktive Rendite

Inflationssicher

Unabhängig von Konjunkturschwankungen

Staatliche Fördermöglichkeiten

Wertstabile Anlagegattung

Abschreibungsmöglichkeiten

Geringer Arbeitsaufwand

Waldemar Wiora

»Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, betreutes Wohnen als zukunftsorientiertes Wohnkonzept, ein Pflegeappartement für die private Altersvorsorge oder eine Investition in die renditestarke außerklinische Intensivpflege. Wir beraten Sie gerne unverbindlich zu den Anlagemöglichkeiten im dynamischen Wachstumsmarkt Pflege.«

Pflegeimmobilien-Projekte mit Wertsteigerungspotenzial

Neubauwohnungen nahe der Elbpromenade in Magdeburg
Magdeburg
Wohneinheiten
9
Flächen
67,32 - 102,16 m²
Kaufpreise
188.000 - 344.500 €
Neubau
Pflegeimmobilie in traditionsreicher Klingenstadt
Solingen
Wohneinheiten
98
Flächen
49,00 - 105,00 m²
Kaufpreise
158.586 - 341.700 €
Rendite
3,5%
Pflege
Barrierefreie und moderne Wohnungen im Oberdorfer Hof
Aalen
Wohneinheiten
41
Flächen
46,69 - 77,85 m²
Kaufpreise
193.764 - 323.078 €
Neubau
Wohn- und Pflegezentrum in Neuenstein
Neuenstein
Wohneinheiten
84
Flächen
51,94 - 90,79 m²
Kaufpreise
196.558 - 230.058 €
Rendite
3,50%
Pflege

Pflegeimmobilien und ihre wichtigsten Eckdaten – eine Einordnung

Pflegeimmobilien sind Sachwerte und vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung ein mittlerweile bedeutsames Teilsegment im Immobiliensektor ist. Zwar sind Immobilien, die entweder selbst bewohnt oder vermietet werden, eine gute Altersvorsorge bzw. eine rentable Kapitalanlage, sie weisen gegenüber selbst bewohnten oder vermieteten Immobilien aber eine Reihe besonderer Vorteile auf. Dazu gehören vor allem die Rahmenbedingungen. So zählt das Investment in eine Pflegeimmobilie zu den wertstabilsten Anlagegattungen. Es bietet Schutz vor einer inflationären Entwicklung und ist obendrein ein interessantes Abschreibungsobjekt, um Steuern zu sparen. Der wesentliche Vorteil gegenüber selbst bewohnten oder vermieteten Immobilien besteht jedoch im geringen Arbeitsaufwand, der aufgrund des Geschäftsmodells weitgehend auf andere übertragen werden kann.

Wertstabile Anlagengattung

Eine wertstabile Anlagengattung ist das Investment in Pflegeimmobilien deshalb, weil der Wert von Immobilien als Sachwertanlage im Allgemeinen auch in finanziellen Krisenzeiten konstant bleibt. Das gilt für die Währungsreformen der vergangenen 150 Jahre ebenso wie für die Finanzkrisen der jüngeren Vergangenheit. Staatliche Überschuldung, eine zu niedrige Zinspolitik, Umschuldungen und der Zugriff des Staates sowie der Europäischen Union auf die Sparguthaben in unterschiedlichen finanziellen Anlageformen stellen eine nicht zu unterschätzende Bedrohung für private Anleger dar, die ihrerseits immer häufiger den Weg zu Sachwertanlagen suchen.

Schutz vor inflationärer Entwicklung

Die größte Gefahr für eine Investition in Geldwerte sowie den privaten Aufbau von Vermögen ist der schleichende Verlust der Kaufkraft. Von inflationären Entwicklungen ist eine Vielzahl von Finanzprodukten betroffen – vom klassischen Sparbuch über Tages- und Festgeldkonten bis hin zu Rentenfonds, Bausparverträgen und Lebensversicherungen, um nur einige zu nennen. Einzig Immobilien profitieren von einer Inflation und von fortlaufender Wertsteigerung. Ein Grund u. a. ist die Kopplung an die Wohnraumknappheit, die nicht nur auf dem freien Wohnungsmarkt herrscht, sondern angesichts der alternden Gesellschaft auch im Bereich der Pflegeimmobilien besteht.

Steuerliche Vorteile

Die steuerliche Abschreibung einer Pflegeimmobilie erfolgt mit 2 Prozent auf 50 Jahre, wobei die Basis der Kaufpreis abzüglich des nicht abschreibungsfähigen Grundstücksanteils ist, der hier sehr gering ist. Auch bezüglich des Inventars eines Pflegeappartements sowie der gemeinschaftlich genutzten Außenanlagen können steuerliche Vorteile genutzt werden, nämlich die sogenannte Sonder-Afa (Absetzung für Abnutzung), bei der jährlich 10 Prozent auf zehn Jahre abgeschrieben werden können. Gleiches gilt für die Zinsen bei Inanspruchnahme eines Baufinanzierungsdarlehens, die ebenfalls abzugsfähig sind. Lediglich die durch die Vermietung der Pflegeimmobilie bedingten Mieteinnahmen müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden.

Geringer Arbeitsaufwand

Der Arbeitsaufwand ist infolge der Eigentumsverhältnisse und den damit verbundenen Verträgen für den Erwerber als Teileigentümer sehr gering. Die Vermietung ist Sache des Pflegeheimbetreibers. Das regelt der Pachtvertrag. In der Folge liegt auch das Risiko des Leerstands und des damit verbundenen Mietausfalls nicht beim Erwerber, sondern beim Betreiber der Immobilie. Monatliche Zahlungen fließen auch in diesem Fall weiter an den Kapitalanleger.

Alle mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Arbeiten wie Renovierung, Instandhaltung, Reparaturen sowie Modernisierungsmaßnahmen obliegen ebenfalls dem Betreiber der Pflegeimmobilie. Der Erwerber ist nahezu frei von zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen. Da der Betreiber der Pflegeimmobilie den Mietvertrag mit dem Bewohner eines Pflegeappartements schließt, ist der Erwerber derselben auch von allen möglichen Auseinandersetzungen ausgenommen.

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Rendite bei Pflegeimmobilien – Darum gehört sie in jedes solide Anlagenportfolio

Es gibt verschiedene Leistungsmerkmale, die Pflegeimmobilien als Kapitalanlage auszeichnen. Zu diesen Leistungsmerkmalen gehören ihr Nutzen und ihre Sicherheit sowie ihre Rendite einschließlich ihrer Wertsteigerung.

Nutzen und Sicherheit einer Pflegeimmobilie

Eine Pflegeimmobilie ist in erster Linie eine Kapitalanlage, die für den Investor gewinnbringend sein muss. Aus diesem Grund wird der tatsächliche Pflegeplatzbedarf vor einem Bau sehr genau ermittelt. Hochwertige Pflegeimmobilien überzeugen außerdem durch ausgewählte Lagen in guten Wohngegenden, eine gehobene Bauqualität, eine ästhetische Gestaltung, moderne Baumaterialien sowie ein großzügiges Raumangebot und Außenflächen. Solche hochwertigen Leistungsmerkmale gehen meist mit niedrigen Energiekosten einher und sind in der Summe für Investoren, Betreiber und Erwerber zukunftssicher und deshalb rentabel.

Der Erwerber einer Pflegeimmobilie wird Teileigentümer, wobei seine Rechte und Pflichten in der notariellen Teilungserklärung vereinbart sowie mit einer Eintragung ins Grundbuch gesichert werden. Die Eintragung ins Grundbuch bedeutet auch, dass es sich bei einer Pflegeimmobilie nicht um einen Fondsanteil, sondern um ein Investment handelt, das jederzeit verkauft, verschenkt, vererbt oder beliehen werden kann.

Außerdem muss sich der Eigentümer einer Pflegeimmobilie nicht um die Vermietung, um Modernisierungs-, Renovierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen sowie um Reparaturen kümmern. Insoweit ist eine Pflegeimmobilie ein echtes Rundum-sorglos-Paket.

Pflegeimmobilien: Rendite und Wertsteigerung

Die Rendite ist durch mehrere Faktoren bedingt. Dazu gehören die regelmäßigen Einnahmen durch deren Vermietung, wobei das Risiko eines möglichen Mietausfalls stets beim Betreiber und nicht beim Erwerber der Pflegeimmobilie liegt.

Der zwischen dem Betreiber und dem Erwerber einer Pflegeimmobilie geschlossene Vertrag hat regelmäßig eine Laufzeit von 20–25 Jahren mit der Option auf Verlängerung, so dass sich eine mit Pflegeimmobilien zu erwirtschaftende Rendite auf 3,2 bis 4,5 Prozent jährlich beläuft. Die solide Rendite bei Pflegeimmobilien ist in der Summe bedingt durch die geringen Verwaltungskosten, die regelmäßigen Einnahmen, einen langfristig ausgerichteten Mietvertrag sowie steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten einschließlich der durch die Baufinanzierung bedingten Steuerersparnis. Durch die laufende Instandhaltung sowie die wachsende Nachfrage aufgrund einer alternden Bevölkerung ist bei Pflegeimmobilien darüber hinaus eine hohe Wertsteigerung zu erwarten, wodurch sie als Investment noch zusätzlich an Attraktivität gewinnen.

Attraktives Nischen-Segment: Intensivpflege-Wohngemeinschaften

Im Bereich der Pflegeimmobilien hat sich mit den Intensivpflege-Wohngemeinschaften eine vergleichsweise junge Anlageform etabliert, die sich nicht nur mit Top-Renditen empfiehlt, sondern auch auf ein zukunftssicheres Geschäftsmodell setzt. Die außerklinische Intensivpflege ist in den letzten Jahren als Teilsegment und Nische im Pflegeimmobilienmarkt überproportional gewachsen und verzeichnet eine hohe Dynamik.
In familiären Wohngemeinschaften werden intensivpflegebedürftige Personen untergebracht und pflegerisch versorgt. Ein Investment in die Intensivpflege ist aber längst nicht nur renditestark. Es hilft gleichermaßen, Intensivpflege zukunftssicher zu gestalten und kommt Patienten wie Pflegekräften unmittelbar zugute. Auf unserer Landingpage zur Intensivpflege erfahren Sie mehr über diese attraktive und sinnvolle Anlagemöglichkeit.

Häufig gestellte Fragen zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Eine Pflegeimmobilie ist ein Anlageobjekt, das auf die Bedürfnisse von Senioren ausgerichtet ist. Dabei handelt es sich in der Regel um ein Pflegeappartement in einem Pflegeheim, manchmal auch um betreutes Wohnen.


Welche Formen von Pflegeimmobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Da die Zahlung der Kosten für einen Pflegeplatz durch die Sozialhilfeträger bei förderungswürdigen Pflegeimmobilien selbst dann gesichert ist, wenn der Bewohner eines Pflegeappartements diese nicht alleine tragen kann, wird das Ausfallrisiko für den Eigentümer des Objekts minimiert. Da nicht förderungswürdige Pflegeimmobilien keinen Anspruch auf staatliche Förderung haben, bergen diese ein höheres Ausfallrisiko und eignen sich weniger gut als Kapitalanlage im Vergleich zu förderungswürdigen Objekten.


Kann ich eine Pflegeimmobilie wieder verkaufen?

Als Besitzer einer Pflegeimmobilie sind Sie nicht nur im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, Sie haben auch die gleichen Rechte wie der Eigentümer einer Eigentumswohnung. Dementsprechend können Sie Ihr Objekt jederzeit verkaufen, verschenken, vererben oder beleihen.

In welchem Verhältnis stehen Eigentümer, Pflegeeinrichtung und Bewohner zueinander?

Bei Pflegeimmobilien besteht kein Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Bewohner des Objektes, sondern zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber der Pflegeeinrichtung, in der sich das Appartement befindet. Die Pflegeeinrichtung wirkt als verwaltende Instanz und kümmert sich um sämtliche Belange wie Bewohnerwechsel und Reparaturen.
Der Eigentümer der Immobilie ist als Vermieter von nahezu allen Verpflichtungen entbunden. Das Prinzip fußt auf einem Generalmietvertrag, der häufig eine Dauer von über 20 Jahren hat.


Was passiert bei einem Betreiberwechsel?

Ein Vorteil von Pflegeimmobilien ist die Langfristigkeit. Im schlimmsten Fall kann ein Betreiber aber trotz anfänglich guter Bonität während der Laufzeit des Mietvertrags Insolvenz anmelden. Um potenziellen Problemen mit einem neuen Betreiber aus dem Weg zu gehen, gilt es nach Möglichkeit einen Betreiberwechsel zu vermeiden. Mit langjähriger Unterstützung und einem kompetenten Team unterstützt ESTADOR Sie bei der Suche nach einem verlässlichen und langfristigen Partner. Wir arbeiten ausschließlich mit erfahrenen und renommierten Betreibern zusammen.

Welche Formen von Pflegeimmobilien gibt es?

Pflegeimmobilien werden unterschieden in förderungswürdige und nicht förderungswürdige Objekte. Förderungswürdige Pflegeimmobilien erhalten Zuschüsse von staatlichen Sozialhilfeträgern. Das bedeutet, dass die staatliche Pflegeversicherung für die Kosten der Pflegeleistung aufkommt, wenn der Bewohner nicht zahlungsfähig ist. Auch bei Leerstand leisten die Sozialhilfeträger Unterstützung. Bei nicht förderungswürdigen Objekten ist das, wie der Name schon sagt, nicht der Fall.


Welche Vorteile hat eine Pflegeimmobilie gegenüber anderen Kapitalanlage-Immobilien?

Auch herkömmliche Eigentumswohnungen können als Kapitalanlage genutzt werden. In vielen Bereichen haben Pflegeimmobilien aber die Nase vorn. Zum einen gilt die Pflege als Zukunftsmarkt, denn unsere Gesellschaft unterliegt dem demographischen Wandel und wird immer älter. Zum anderen sind Pflegeimmobilien konjunktur- und inflationsunabhängig und versprechen eine lukrative Rendite. Darüber hinaus winken steuerliche Vorteile und häufig ein Belegungsrecht bei Eigenbedarf. Die langfristige Mietgarantie und die Verwaltung durch die Pflegeeinrichtung sorgen für eine Entlastung des Eigentümers und machen Pflegeimmobilien zu einer attraktiven Kapitalanlage.

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