Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Ein Investment in Sachwerte hat durch das langanhaltende Niedrigzinsniveau noch mal deutlich an Attraktivität gewonnen. Neben Edelmetallen sind es vor allem Immobilien, die als Investment interessanter geworden sind. Insbesondere die Pflegeimmobilien treffen genau in diese Sparte. Und unter den Pflegeimmobilien ist eine vergleichsweise junge Anlageform im Vormarsch, die wiederum mit außergewöhnlichen Renditen und einem besonderen Geschäftsmodell überzeugt: Wohngruppen für die außerklinische Intensivpflege.
Im Folgenden nehmen wir vor allem die Renditechancen etwas genauer unter die Lupe, erläutern die Vorteile und geben einen Überblick über häufig an uns gestellte Fragen zum Themenkomplex Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Damit Sie sich ein umfassendes Bild machen können, stellen wir Ihnen aber auch eine Auswahl an Pflegeobjekten aus unserem Portfolio vor. Erst dadurch bekommt diese Anlageform ein konkretes Gesicht, auf dessen Grundlage eine Investitionsentscheidung überhaupt erst getroffen werden kann.
Ihre Vorteile im Überblick
Attraktive Renditen
Inflationssicher
Unabhängigkeit von Konjunkturschwankungen
Staatliche Fördermöglichkeiten
Wertstabile Anlagegattung
Abschreibungsmöglichkeiten
Geringer Arbeitsaufwand
Waldemar Wiora
»Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, betreutes Wohnen als zukunftsorientiertes Wohnkonzept, ein Pflegeappartement für die private Altersvorsorge oder eine Investition in die renditestarke außerklinische Intensivpflege. Wir beraten Sie gerne unverbindlich zu den spannenden Anlagemöglichkeiten in einem dynamischen Wachstumsmarkt.«
Pflegeimmobilien-Projekte mit Wertsteigerungspotenzial
Pflegeimmobilien und ihre wichtigsten Eckdaten – eine Einordnung
Pflegeimmobilien sind Sachwerte und vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung ein mittlerweile bedeutsames Teilsegment im Immobiliensektor. Gegenüber anderen Immobilien als Kapitalanlage besitzen sie eine ganze Reihe an Vorzügen. Dazu gehören vor allem die Rahmenbedingungen. So zählt das Investment in eine Pflegeimmobilie zu den wertstabilsten Anlagegattungen. Es bietet Schutz vor einer inflationären Entwicklung und ist obendrein ein gutes Abschreibungsobjekt, um Steuern zu sparen. Der wesentliche Vorteil gegenüber selbst bewohnten oder vermieteten Immobilien besteht jedoch im geringen Arbeitsaufwand, der aufgrund des Geschäftsmodells weitgehend auf andere – in diesem Fall die Betreiber der Pflegeimmobilie – übertragen werden kann.
Wertstabile Anlagengattung
Pflegeimmobilien gelten als wertstabile Anlagengattung. Dies hat den Hintergrund, dass ihr Wert als Sachwertanlage auch in finanziellen Krisenzeiten konstant bleibt. Das gilt für die Währungsreformen der vergangenen 150 Jahre ebenso wie für die Finanzkrisen der jüngeren Vergangenheit. Staatliche Überschuldung, eine zu niedrige Zinspolitik, Umschuldungen und der Zugriff des Staates oder der EU auf die Sparguthaben in finanziellen Anlageformen stellen eine nicht zu unterschätzende Bedrohung für private Anleger dar.
Schutz vor inflationärer Entwicklung
Die größte Gefahr für eine Investition in Sachwerte sowie den privaten Aufbau von Vermögen ist der schleichende Verlust der Kaufkraft. Von inflationären Entwicklungen ist eine Vielzahl von Finanzprodukten betroffen – vom klassischen Sparbuch über Tages- und Festgeldkonten bis hin zu Rentenfonds, Bausparverträgen und Lebensversicherungen, um nur einige zu nennen. Einzig Immobilien profitieren von einer Inflation und von fortlaufender Wertsteigerung. Ein Grund ist u.a. die Kopplung an die Wohnraumknappheit, die nicht nur auf dem freien Wohnungsmarkt herrscht, sondern angesichts der alternden Gesellschaft auch im Bereich der Pflegeimmobilien besteht.
Steuerliche Vorteile
Die steuerliche Abschreibung einer Pflegeimmobilie erfolgt mit 2 Prozent auf 50 Jahre. Dabei bildet der Kaufpreis die Basis abzüglich des nicht abschreibungsfähigen Grundstücksanteils, der hier sehr gering ist. Auch bezüglich des Inventars eines Pflegeappartements sowie der gemeinschaftlich genutzten Außenanlagen können steuerliche Vorteile genutzt werden. Hier sprechen wir von der sogenannten Sonder-Afa (Absetzung für Abnutzung), bei der jährlich 10 Prozent auf zehn Jahre abgeschrieben werden können. Gleiches gilt für die Zinsen bei Inanspruchnahme eines Baufinanzierungsdarlehens, die ebenfalls abzugsfähig sind. Lediglich die durch die Vermietung der Pflegeimmobilie bedingten Mieteinnahmen müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden.
Geringer Arbeitsaufwand
Der Arbeitsaufwand ist infolge der Eigentumsverhältnisse und den damit verbundenen Verträgen für den Erwerber als Teileigentümer sehr gering. Die Vermietung ist Sache des Pflegeheimbetreibers. Das regelt der Pachtvertrag. In der Folge liegt auch das Risiko des Leerstands und des damit verbundenen Mietausfalls nicht beim Erwerber, sondern beim Betreiber der Immobilie. Monatliche Zahlungen fließen auch in diesem Fall weiter an den Kapitalanleger.
Alle mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Arbeiten wie Renovierung, Instandhaltung, Reparaturen sowie Modernisierungsmaßnahmen obliegen ebenfalls dem Betreiber der Pflegeimmobilie. Der Erwerber ist nahezu frei von zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen. Da der Betreiber der Pflegeimmobilie den Mietvertrag mit dem Bewohner eines Pflegeappartements schließt, ist der Erwerber derselben auch von allen möglichen Auseinandersetzungen ausgenommen.
Wer mehr will, fragt die Pflegeimmobilien-Profis von ESTADOR
Mietrendite bei Pflegeimmobilien – Darum gehört sie in jedes solide Anlagenportfolio
Es gibt verschiedene Leistungsmerkmale, die Pflegeimmobilien als Kapitalanlage auszeichnen. Zu diesen Leistungsmerkmalen gehören ihr Nutzen und ihre Sicherheit sowie ihre Mietrendite einschließlich ihrer Wertsteigerung.
Nutzen und Sicherheit einer Pflegeimmobilie
Eine Pflegeimmobilie ist in erster Linie eine Geldanlage, die für den Investor gewinnbringend sein muss. Aus diesem Grund wird der tatsächliche Pflegeplatzbedarf vor einem Bau sehr genau ermittelt. Hochwertige Pflegeimmobilien überzeugen außerdem durch ausgewählte Lagen in guten Wohngegenden, eine gehobene Bauqualität, eine ästhetische Gestaltung, moderne Baumaterialien sowie ein großzügiges Raumangebot und Außenflächen. Solche hochwertigen Leistungsmerkmale gehen meist mit niedrigen Energiekosten einher und sind in der Summe für Investoren, Betreiber und Erwerber zukunftssicher und deshalb rentabel.
Der Erwerber einer Pflegeimmobilie wird Teileigentümer, wobei seine Rechte und Pflichten in der notariellen Teilungserklärung vereinbart sowie mit einer Eintragung ins Grundbuch gesichert werden. Die Eintragung ins Grundbuch bedeutet auch, dass es sich bei einer Pflegeimmobilie nicht um einen Fondsanteil, sondern um ein Investment handelt, das jederzeit verkauft, verschenkt, vererbt oder beliehen werden kann.
Außerdem muss sich der Eigentümer einer Pflegeimmobilie nicht um die Vermietung, um Modernisierungs-, Renovierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen sowie um Reparaturen kümmern. Insoweit ist eine Pflegeimmobilie ein echtes Rundum-sorglos-Paket.
Pflegeimmobilien: Mietrendite und Wertsteigerung
Die Mietrendite ist durch mehrere Faktoren bedingt. Dazu gehören die regelmäßigen Einnahmen durch deren Vermietung, wobei das Risiko eines möglichen Mietausfalls stets beim Betreiber und nicht beim Erwerber der Pflegeimmobilie liegt.
Der zwischen dem Betreiber und dem Erwerber geschlossene Vertrag hat in der Regel eine Laufzeit von 20–25 Jahren mit der Option auf Verlängerung, so dass sich eine mit Pflegeimmobilien zu erwirtschaftende Mietrendite auf 3,2 bis 4,5 Prozent jährlich beläuft. Die soliden Renditen sind in der Summe bedingt durch die geringen Verwaltungskosten, die regelmäßigen Einnahmen, einen langfristigen Mietvertrag sowie steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Die schließt die durch die Baufinanzierung bedingten Steuerersparnisse mit ein. Durch die laufende Instandhaltung sowie die wachsende Nachfrage aufgrund einer alternden Bevölkerung ist bei Pflegeimmobilien darüber hinaus eine hohe Wertsteigerung zu erwarten, wodurch sie als Investment noch zusätzlich an Attraktivität gewinnen.
Attraktives Nischen-Segment: Intensivpflege-Wohngemeinschaften
Im Bereich der Pflegeimmobilien hat sich mit den Intensivpflege-Wohngemeinschaften eine vergleichsweise junge Anlageform etabliert. Sie empfihelt sich nicht nur wegen der Top-Renditen, sondern auch durch ein zukunftssicheres Geschäftsmodell. Die außerklinische Intensivpflege ist in den letzten Jahren als Teilsegment und Nische im Pflegeimmobilienmarkt überproportional gewachsen und verzeichnet eine hohe Dynamik.
In familiären Wohngemeinschaften werden intensivpflegebedürftige Personen untergebracht und pflegerisch versorgt. Ein Investment in die Intensivpflege ist aber längst nicht nur renditestark. Es hilft gleichermaßen, Intensivpflege zukunftssicher zu gestalten und kommt Patienten wie Pflegekräften unmittelbar zugute. Auf unserer Landingpage zur Intensivpflege erfahren Sie mehr über diese attraktive und sinnvolle Anlagemöglichkeit.
Häufig gestellte Fragen zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Eine Pflegeimmobilie ist ein Anlageobjekt, das auf die Bedürfnisse von Senioren ausgerichtet ist. Dabei handelt es sich in der Regel um ein Pflegeappartement in einem Pflegeheim, manchmal auch um betreutes Wohnen.
Welche Formen von Pflegeimmobilien eignen sich als Kapitalanlage?
Da die Zahlung der Kosten für einen Pflegeplatz durch die Sozialhilfeträger bei förderungswürdigen Pflegeimmobilien selbst dann gesichert ist, wenn der Bewohner eines Pflegeappartements diese nicht alleine tragen kann, wird das Ausfallrisiko für den Eigentümer des Objekts minimiert. Nicht-förderungswürdige Pflegeimmobilien haben keinen Anspruch auf staatliche Förderung. Daher bergen sie ein höheres Ausfallrisiko und eignen sich weniger gut als Geldanlage im Vergleich zu förderungswürdigen Objekten.
Mit welchen Risiken ist eine Investition in Pflegeimmobilien verbunden?
In der Regel ist jede Investition auch mit Risiken verbunden. Ob man in Aktien, Gold oder Autos investieren möchte oder über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, Risiken gibt es immer, wenn auch unterschiedliche. Bei Pflegeimmobilien sind das vor allem das Betreiber-Risiko, das Zinsänderungsrisiko, Änderungen der Standortbedingungen sowie politisch-rechtliche Rahmenbedingungen. Auch die Größe der Pflegeeinrichtung, das Renommee des Bauträgers, etwaige Instandhaltungsverpflichtungen oder zu schön gerechnete Renditeprognosen können ein Risiko darstellen und sollten im Vorfeld mit einem Experten genau geprüft werden.
In welchem Verhältnis stehen Eigentümer, Pflegeeinrichtung und Bewohner zueinander?
Bei Pflegeimmobilien besteht kein Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Bewohner des Objektes, sondern zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber der Pflegeeinrichtung, in der sich das Appartement befindet. Die Pflegeeinrichtung wirkt als verwaltende Instanz und kümmert sich um sämtliche Belange wie Bewohnerwechsel und Reparaturen. Der Eigentümer der Immobilie ist als Vermieter von nahezu allen Verpflichtungen entbunden. Das Prinzip fußt auf einem Generalmietvertrag, der häufig eine Dauer von über 20 Jahren hat.
Was passiert bei einem Betreiberwechsel?
Ein Vorteil von Pflegeimmobilien ist die Langfristigkeit. Im schlimmsten Fall kann ein Betreiber aber trotz anfänglich guter Bonität während der Laufzeit des Mietvertrags Insolvenz anmelden. Um potenziellen Risiken mit einem neuen Betreiber aus dem Weg zu gehen, gilt es nach Möglichkeit einen Wechsel des Betreibers zu vermeiden. Mit langjähriger Unterstützung und einem kompetenten Team unterstützt ESTADOR Sie bei der Suche nach einem verlässlichen und langfristigen Partner. Wir arbeiten ausschließlich mit erfahrenen und renommierten Betreibern zusammen.
Kann ich eine Pflegeimmobilie wieder verkaufen?
Als Besitzer einer Pflegeimmobilie sind Sie nicht nur im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, Sie haben auch die gleichen Rechte wie der Eigentümer einer Eigentumswohnung. Dementsprechend können Sie Ihr Objekt jederzeit verkaufen, verschenken, vererben oder beleihen.
Welche Formen von Pflegeimmobilien gibt es?
Pflegeimmobilien werden untereilt in förderungswürdige und nicht-förderungswürdige Objekte. Förderungswürdige Pflegeimmobilien erhalten Zuschüsse von staatlichen Sozialhilfeträgern. Das bedeutet, dass die staatliche Pflegeversicherung für die Kosten der Pflegeleistung aufkommt, wenn der Bewohner nicht zahlungsfähig ist. Auch bei Leerstand leisten die Sozialhilfeträger Unterstützung. Bei nicht-förderungswürdigen Objekten ist das, wie der Name schon sagt, nicht der Fall.
Welche Vorzüge hat eine Pflegeimmobilie gegenüber anderen Kapitalanlage-Immobilien?
Auch herkömmliche Eigentumswohnungen können als Kapitalanlage genutzt werden. In vielen Bereichen haben Pflegeimmobilien aber die Nase vorn. Zum einen weil wir uns hier in einem Zukunftsmarkt bewegen, denn unsere Gesellschaft unterliegt dem demographischen Wandel und wird immer älter. Zum anderen sind Pflegeimmobilien konjunktur- und inflationsunabhängig und versprechen lukrative Renditen. Darüber hinaus winken Steuervorteile und häufig ein Belegungsrecht bei Eigenbedarf. Die langfristige Mietgarantie und die Verwaltung durch die Pflegeeinrichtung sorgen für eine Entlastung des Eigentümers und machen Pflegeimmobilien zu einer attraktiven Kapitalanlage.
