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KfW Kredit


Die Sanierung bestehender Gebäude kann je nach Bauzustand sehr aufwendig werden. Dies trifft auch in besonderem Maße für die vielfältigen denkmalgeschützten Objekte zu, deren Erhalt aber aufgrund ihrer besonderen Geschichte gefördert werden soll, damit sie der Nachwelt erhalten bleiben. Dazu gehören beispielsweise Statuen, Monumente, Kunstwerke und eben auch Baudenkmale. Bei Baudenkmälern gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, wobei neben den steuerlichen Anreizen auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) attraktive Programme zur Förderung bietet. Dabei ist eine Vielzahl an Informationen zu berücksichtigen, um einen solchen Kredit oder gar einen Zuschuss in Anspruch nehmen zu können.

Wann ist ein KfW Darlehen möglich?

Bevor es jedoch zu einer Förderung durch KfW – Mittel kommt, sind einige grundlegende Fragen zu klären. Ob es sich um ein Denkmal handelt, ist eine Frage, die direkt durch das Amt für Denkmalschutz geklärt werden kann. Für eine Einstufung als Baudenkmal ist die Erfüllung von Voraussetzungen erforderlich. Wurde die Erfüllung dieser Bedingungen für ein derartiges Denkmal festgestellt, so handelt es sich ab dem Zeitpunkt der Feststellung um ein Denkmal, für dessen Erhalt eine vereinfachte KfW-Förderung gewährt werden kann. Auch die Lage in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kann eine Einstufung als Denkmal begünstigen, was gerade in den neuen Bundesländern des Öfteren vorliegt. Viele dieser Gebiete zeichnen sich dadurch aus, dass in ihnen viele um die Jahrhundertwende erbaute Objekte zu finden sind.

Die Vorlage einer Denkmalschutzbescheinigung ist daneben auch für die steuerliche Absetzbarkeit der Denkmal-AfA notwendig. Nur bei Vorliegen der denkmalrechtlichen Voraussetzungen werden die angefallenen Sanierungskosten auch steuerlich anerkannt.

KfW als Teil der Investition

Ein Baudenkmal wird oft von vielen Institutionen als Anlage empfohlen, für deren Finanzierung eine Förderung gewährt wird. Dies geschieht schon mit Blick darauf, dass es durch die Finanzkrise zu extremen Veränderungen gekommen ist. Bei einem Baudenkmal handelt es sich nämlich um eine besonders krisenfeste Immobilie, die weitgehend vor der Inflation geschützt ist. Besonders beliebt sind dabei Immobilien zum eigenen Einzug, aber auch eine teils oder vollständig vermietete Immobilie ist für viele Anleger interessant. Bisher findet das noch nicht so sehr die Beachtung, wobei vereinzelt schon eine Förderung von der KfW dafür gewährt worden ist. Doch ist zurzeit der Einstieg in den Kauf von Immobilien besonders günstig. Dies zeigen die nachfolgend aufgeführten Aspekte ganz deutlich.

Gerade ältere unsanierte Immobilien, mit und ohne Denkmalschutz, werden häufiger zu einem relativ günstigen Kaufpreis angeboten. Aber auch bereits sanierte Immobilien, die bereits hochwertig wieder hergestellt und modernisiert wurden, werden meist für moderate Preise angeboten. Sowohl die sanierten, als auch die unsanierten Denkmalschutzimmobilien haben sich bereits in der Vergangenheit häufig durch ihre günstige Wert- und Renditeentwicklung ausgezeichnet.

Schon dadurch wird eine Investition besonders lohnenswert, aber auch der Vergleich über Jahre zeigt die Attraktivität von Immobilien gegenüber Aktien. Der Bedarf an gutem bis sehr gutem Wohnraum wird voraussichtlich weiter steigen, was eines der guten Argumente für eine Investition in eine Immobilie ist. Diese Möglichkeit wird ja über einen Kredit seitens der KfW mit einer Förderung bedacht.

Gerade durch die Finanzkrise wurde der Wert von Immobilien nochmals deutlich in den Vordergrund gerückt. Daher sind immer mehr Menschen bereit, eine Investition in eine Immobilie vorzunehmen. Besonders die damit verbundene Sicherheit macht sie für viele Menschen attraktiv. Spekulativen Anlagen, die mit einer Investition erworben werden, kommt momentan immer weniger Bedeutung zu. Eine Rolle spielt dabei natürlich auch die Inflationsrate, bei der ein weiterer Anstieg erwartet wird. Dies wird wiederum zu einer höheren Nachfrage führen, was voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen wird, wodurch die Preise regelmäßig ansteigen. Da Immobilien in der Regel durch eine Kombination aus Eigenkapital und Kreditmitteln finanziert werden, werden Immobilien auch im Hinblick auf die historisch niedrigen Kreditzinsen gerade jetzt besonders interessant. Durch die geringen Zinsen sinkt für Immobilienkäufer der eigene langfristige Aufwand für einen Kredit.

KfW – als Finanzierungslösung sehr attraktiv!

Es ist gerade die Finanzkrise, die den Fokus auf Immobilien und deren günstige Finanzierungsmöglichkeit durch einen Kredit mit geringen Zinsen verschoben hat. Schließlich besitzt eine Immobilie zwei ganz besondere Vorzüge, sie behält sowohl bei steigender Inflation, als auch in einer Krise weitgehend ihren Wert, während die meisten anderen Anlageformen enorm an Wert verlieren. Diese Vorzüge sind die wichtigsten Gründe, die für eine Empfehlung dieser Anlage sprechen. Schließlich bietet eine Immobilie eine hervorragende Möglichkeit, für das eigene Alter vorzusorgen, sei es als selbst genutzte oder vermietete Wohnung.

Wer sich für eine Finanzierung durch einen Kredit entscheidet, kann dabei auf dem freien Markt aus verschiedenen Möglichkeiten, wie dem Hypothekarkredit, dem Bauspar-, Förder-, oder Schuldscheindarlehen, auswählen. Durch ihre günstigen Konditionen sind aber insbesondere Kredite und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) attraktiv.

Enthält der Hypothekarkredit ein KfW Darlehen?

Bekannt ist der Hypothekarkredit auch als Kapitalmarktdarlehen. Gewährt wird er in drei möglichen Variationen, bei denen es sich um das Festzins- und zinsvariable Darlehen, das Forward-Darlehen und das Annuitäten-, raten- sowie das endfällige Darlehen handelt.
Möglich ist die Finanzierung einer Immobilie natürlich auch mittels eines Festzinsdarlehens. Bei dieser Form des Kredits, der eine Förderung durch die KfW enthalten kann, sind die Zinsen während eines definierten Zeitraumes festgeschrieben. In der Regel wird aktuell die Zinsfestschreibung auf etwa fünf bis zehn Jahre begrenzt, teilweise wird aber auch eine Festschreibung für bis zu 20 Jahre gewährt. Von Vorteil ist dabei ein Festzinsdarlehen mit seinem unkündbaren Charakter, wie es auch durch die KfW gewährt wird. Ein Anschlussdarlehen ist dann meist mit einer zinsvariablen Note verbunden. Da sich auch die KfW an der Zinsentwicklung auf dem Geldmarkt orientiert, sind auch deren Zinsberechnungen Schwankungen unterworfen.

Das Wohnen im Baudenkmal mit dem energieeffizienten Charakter

Wird ein Baudenkmal zum Wohnen genutzt, besitzt dieses normalerweise eine ganz besondere Wohnatmosphäre und einen ganz speziellen Charakter. Bei diesen naturgemäß älteren Gebäuden müssen die Heizkosten gut im Blick behalten werden, in der Folge werden daher gerade die Baudenkmale einer energetischen Sanierung unterzogen. In manchen Fällen ist das aber nicht so einfach, da bei einer Sanierung neben energetischen Aspekten sowohl die historische Bausubstanz, als auch die Auflagen des Denkmalschutzes berücksichtigt werden müssen. Gerade im Hinblick auf den Denkmalschutz ist es nicht ganz so einfach, alle Voraussetzungen für eine Finanzierung durch einen Kredit von der KfW zu erfüllen. Daher gibt es für Baudenkmale unter bestimmten Bedingungen auch Ausnahmen.

Welche Maßnahmen fördert das KfW Darlehen?

Im Rahmen einer Sanierung werden von der KfW verschiedene Maßnahmen gefördert, wie beispielsweise die energetische Sanierung. Am umfangreichsten ist die energetische Förderung, wenn es sich nach der Sanierung um ein Haus nach den energetischen Maßgaben der KfW, also ein sogenanntes KfW-Effizienzhaus, handelt. Gefördert werden können so unter anderem bei einer Investition seitens des Eigentümers Maßnahmen, die den Austausch veralteter Heizungstechnik oder die Erneuerung der Fenster vorsehen. Dabei können die Vorhaben so gefördert werden, dass eine zinsgünstige Förderung durch einen KfW-Kredit in Anspruch genommen werden kann. Die Höhe beträgt dabei im Hinblick auf ein KfW-Effizienzhaus bis zu 75.000 Euro100.000 Euro (seit August 2015), die je Wohneinheit in Anspruch genommen werden können. Durch einen attraktiven Tilgungszuschuss kann der Rückzahlungsbetrag noch weiter reduziert werden.

Soll es sich bei der Sanierung des Gebäudes nicht um ein zukünftiges KfW-Effizienzhaus handeln, kann die Kreditanstalt für Wiederaufbau Einzelmaßnahmen fördern. Die maximale Förderung von Einzelmaßnahmen durch einen KfW-Kredit liegt immerhin noch bei 50.000 Euro.

Als privater Bauherr einer Eigentumswohnung oder eines Ein- bis Zweifamilienhauses besteht auch die Möglichkeit, für energetische Maßnahmen, statt eines KfW-Kredites, alternativ einen Zuschuss zur Finanzierung zu erhalten.

Wann ist die Voraussetzung für eine vereinfachte Förderung bei der KfW erfüllt?

Soll das Effizienzhaus den Ansprüchen der KfW genügen, so müssen die Vorgaben vollständig erfüllt werden. Das kann allerdings bei Denkmalschutzobjekten nicht immer gelingen, da gleichzeitig auch die jeweiligen Auflagen des Denkmalschutzes, wie zum Beispiel den Erhalt einer historischen Fassade, erfüllt sein müssen.

Gerade für diese speziellen Fälle gibt es die vereinfachte Förderung für das KfW-Effizienzhaus Denkmal, das aber auch einige technische Mindestanforderungen erfüllen muss. Hier müssen alle energetischen Maßnahmen durchgeführt werden, die unter Berücksichtigung der jeweiligen Auflagen des Denkmalamtes möglich sind, was ein Sachverständiger bescheinigen muss. Wenn das Haus nicht zu einem KfW-Effizienzhaus Denkmal werden soll, gilt diese Ausnahmeregel auch für die geplanten Einzelmaßnahmen.

Unter diese vereinfachten Förderungsvoraussetzungen fallen also insbesondere zu sanierende Gebäude, die ein offizielles Baudenkmal laut Denkmalliste und Denkmalschutzgesetz des Landes darstellen. Diese Baudenkmäler gehören häufig zu einem Denkmalensemble. Aber auch Gebäude, die über eine besonders erhaltenswerte Bausubstanz verfügen, können darunter fallen. Die Festlegung einer besonders erhaltenswerten Bausubstanz trifft die jeweilige Kommune im Einzelfall. Auskunft dazu erteilen beispielsweise das jeweilige Bauamt, das Stadtplanungsamt oder auch die Denkmalbehörde.

Damit wird auch für diese beiden besonderen Gebäudearten eine Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau ermöglicht.

Welche KfW-Programme kommen für eine Finanzierung in Frage?

Bei der Sanierung von bestehenden Gebäuden kann also eine der folgenden Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau in Frage kommen.

  • Für ein zukünftiges KfW-Effizienzhaus kann je abgeschlossene Wohneinheit ein KfW-Kredit von bis zu 75.000 Euro 100.000 Euro (seit August 2015) in Anspruch genommen werden. Zur Reduzierung des Rückzahlungsbetrages gibt es einen attraktiven Tilgungszuschuss.
  • Soll es sich bei der Sanierung von Wohnungen oder eines Gebäudes nicht um ein zukünftiges KfW-Effizienzhaus handeln, kann die Kreditanstalt für Wiederaufbau verschiedene Einzelmaßnahmen mit insgesamt maximal 50.000 Euro je Einheit fördern.
  • Private Eigentümer können alternativ statt eines KfW-Kredites einen KfW-Zuschuss für energieeffiziente Sanierungen beantragen.
  • Für festgestellte denkmalgeschützte Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Häuser gelten vereinfachte Fördervoraussetzungen. Stellt hier ein Sachverständiger fest, dass nach den KfW-Richtlinien alle energieeffizienten Maßnahmen, die unter den bestehenden Auflagen des Denkmalschutzes auch möglich sind, durchgeführt wurden, ist auch hier eine KfW-Förderung möglich.
  • Vervollständigt werden viele KfW-Programme durch eine anteilige KfW-Förderung in Verbindung mit der Planung und Baubegleitung bei der Sanierung eines Gebäudes.

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