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Kapitalanlage Immobilien

Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Lage haben viele Menschen, insbesondere Anleger und Investoren, ihre Strategien überdacht. Mittlerweile stehen insbesondere die Beständigkeit und Sicherheit handfester Sachwerte im Vordergrund. Aus diesem Grund sind Immobilien als Kapitalanlage immer beliebter geworden, da sie viele Vorteile bieten können. Doch wer Immobilien als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte einige Dinge beachten. Immobilie als Kapitalanlage kaufen: Worauf man achten sollte Die Lage Zustand und Ausstattung Objektart und Objektgröße Welche Vorteile bietet die Immobilien Kapitalanlage? Warum sind Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll? Ein weiterer Vorteil – Förderungen bei der Immobilienfinanzierung der Kapitalanlage Wo liegen die Unterschiede zwischen Neubau, Bestandsimmobilie und Altbau? Unterschiedliche Arten der Kapitalanlage in Immobilien Welche Immobilie ist als Kapitalanlage am besten geeignet?

Pflegeimmobilie mit geringer Grunderwerbsteuer in Bayern bei Landshut
Altdorf-Pfettrach
Wohneinheiten
40
Fläche
74,47 m²
Kaufpreis
235.761 €
Pflege

Immobilie als Kapitalanlage: Worauf man achten sollte

Wer eine Kapitalanlage Wohnung kaufen möchte, der muss zunächst dieselben Kriterien beachten wie bei einer privat genutzten Immobilie. Im Vordergrund stehen hierbei der Zustand, die Lage, Kosten, Rendite-Chancen und die Größe des Objekts. All diese Kriterien sind später entscheidend für die monetäre Rentabilität des zum Kauf eingesetzten Geldes.

Residenz Kubitzer Bodden - Ferien- und Wohnprojekt
Rambin
Wohneinheiten
20
Flächen
43,37 - 91,29 m²
Kaufpreise
301.932 - 366.046 €
Ferienimmobilie

Die Lage

Das wichtigste Kriterium ist die Lage der Immobilie. Je besser die Lage, desto eher kann eine hohe Mietauslastung, eine positive Wertentwicklung und ein etwaiger späterer Verkaufserlös erzielt werden. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage plant, sollte sich in diesem Bereich unbedingt von einem Geldanlagenberater mit dem Schwerpunkt auf Immobilien oder von einem qualifizierten Immobilienmakler mit einer Spezialisierung auf Kapitalanlagen beraten lassen. Profis haben häufig auch eine weitere Übersicht über die ortsabhängigen Faktoren, die für Immobilien als Kapitalanlage wichtig sind.

Pflegezentrum in Bayreuth mit 4 % Rendite
Bayreuth
Wohneinheiten
75
Flächen
44,37 - 58,22 m²
Kaufpreise
159.180 - 208.880 €
Pflege

Zustand und Ausstattung

Was eine gut ausgestattete Kapitalanlage darstellt, hängt auch immer von der Art der Immobilie, sowie von deren Vermietbarkeit ab. Dabei ist auch die Entscheidung zu treffen, ob die Kapitalanlage aus einem Neubau oder einem Altbau bestehen soll. Grundsätzlich sollte jede Immobilie einen gewissen Standard erfüllen, da sonst häufig sehr hohe Anfangsinvestitionen notwendig werden. Bei Altbauten ist dies häufig der Fall und sollte daher im Kaufpreis berücksichtigt werden. Aber auch eine neue Immobilie als Kapitalanlage sollte im Vorfeld gut geprüft werden, wie zum Beispiel “Ist die Heizungsanlage zukunftssicher?”, “Wie gut ist die Wärme- und Schalldämmung?”. Eine sogenannte Schrott-Immobilie ist zwar sehr unwahrscheinlich, trotzdem sollte man vorsichtig sein. Daher sollte man sich im Vorfeld auch von einem versierten Spezialisten beraten lassen. Dieser schlägt bei einem selbst gebauten Haus gerade einmal mit einem Prozent der Objektkosten zu Buche. Zum Vergleich: Die Behebung von Baumängeln kann schnell 10 bis zu 20 Prozent des Objektwertes einer Kapitalanlage betragen.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Flächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Objektart und Objektgröße

Art und Größe des Objektes hängen überwiegend von den finanziellen Mitteln ab, die für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung stehen. Für Immobilieneinsteiger, die ihre erste Immobilien Kapitalanlage tätigen, bieten einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus viele Vorteile. Ihre Erwerbskosten sind im Verhältnis zu einem Haus meist gering, dafür werden die Interessen der Eigentümer durch einen Verwalter vertreten. Dieser verursacht zwar durch seine Tätigkeit Kosten, die die Kapitalanlage Rendite senken, kümmert sich aber gleichzeitig um viele Belange. Auch das finanzielle Risiko wird deutlich überschaubarer, in der Regel werden Rücklagen für anstehende Sanierungen und Renovierungen gebildet, die jeder Eigentümer monatlich bezahlt. Bei einem Leerstand der Kapitalanlage Wohnung sind die Kosten für Rücklagen und Darlehen zwar weiterhin zu zahlen, aber gerade die Darlehenskosten sind in der Regel durch den meist relativ günstigen Kaufpreis nicht allzu hoch. Werden Sanierungen durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen, wird auf diese Rücklagen zurückgegriffen.

Steuerbegünstigte und moderne Eigentumswohnungen mit KfW Tilgungszuschuss für Kapitalanleger
Chemnitz
Wohneinheiten
90
Sanierungsanteil
75%
Flächen
39,30 - 82,90 m²
Kaufpreise
86.067 - 198.131 €
Denkmal

Ein komplettes Einfamilienhaus für Vermietungszwecke ist für Immobilieneinsteiger hingegen nicht unbedingt zu empfehlen, ausgenommen natürlich, eine geerbte oder völlig lastenfreie Immobilie. Bei einem kompletten Haus fallen zwar keine Verwalterkosten an, aber auch bei einem leerstehenden Haus fallen Hypothekenzinsen an, die aufgrund des meist höheren Investitionsvolumens monatlich schnell bis zu 1.500 Euro betragen können. Ist die Immobilie länger nicht vermietbar, kann im schlimmsten Fall auf diese Art sogar eine Zwangsversteigerung oder Insolvenz drohen. Dieses Risiko besteht zwar grundsätzlich auch bei Wohnungen, aufgrund des niedrigeren Preises ist die monatliche Belastung aber niedriger und damit ist das Risiko im Verhältnis geringer.

Welche Vorteile bietet die Immobilien Kapitalanlage?

Ein besonders wichtiger Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist deren große Wertbeständigkeit. Denn ein Haus oder eine Wohnung lassen sich auch nach einer langen Vermietungszeit, in der Mieteinnahmen erzielt werden, noch bestens als eigene mietfreie Altersvorsorge nutzen. Die Immobilienbesitzer gewinnen mit einer Immobilie in der Regel an Kreditwürdigkeit, was für die Darlehensaufnahme bei einer Bank besonders rentabel sein kann. Im Laufe der Zeit sinkt meist der Wert einer Immobilie etwas, wenn man die Inflation miteinbezieht. Das kann aber nicht pauschal festgelegt werden, da es viele beeinflussende Faktoren gibt, wie zum Beispiel regionale Bedingungen. Eine aktuelle Prognose in diesem Bereich hat gezeigt, dass in Süddeutschland weiterhin ein großes Potential für Immobilien besteht. Weniger überraschend ist jedoch, dass Immobilien in Ballungszentren in der Regel höher bewertet werden, als vergleichbare Immobilien in ländlichen Bereichen.

Attraktiver Ferienpark Hambachtal im Hunsrück mit 5 % Rendite
Oberhambach
Wohneinheiten
218
Flächen
69,30 - 94,80 m²
Kaufpreise
120.000 - 135.000 €
Ferienimmobilie

Warum sind Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll?

Generell ist eine Immobilie als Kapitalanlage auch deshalb so beliebt, da sich so nicht nur Mieteinnahmen erwirtschaften lassen, sondern auch Förderungen in Anspruch genommen werden können. Wer die Immobilie selber nutzt, der spart sich zudem noch die Miete. Ist die Immobilie abbezahlt, fallen lediglich Kosten für deren Instandhaltung an. Aus diesen Gründen ist ein Haus als Altersvorsorge sehr interessant, da so im Alter häufig mehr von der Rente übrig bleibt. Wer eine Immobilie lieber vermietet, profitiert andererseits von monatlichen Einnahmen.

Renditestarkes Seniorenzentrum Höpfingen bei Würzburg
Höpfingen
Wohneinheiten
75
Flächen
55,00 - 72,51 m²
Kaufpreise
175.063 - 208.009 €
Pflege

Ein weiterer Vorteil – Förderungen bei der Immobilienfinanzierung der Kapitalanlage

Besonders interessant für Anleger ist zudem, dass es sowohl für den Kauf von Immobilien als auch für den Hausbau Förderungen gibt. Eine Kapitalanlage Immobilie finanzieren kann man durch Darlehen mit besonders günstigen Zinsen und Tilgungsraten, die teilweise sogar niedriger sind als die aktuelle Inflationsrate, sind ein weiterer wichtiger Faktor für Immobilien. Bei anderen Kapitalanlagen, wie zum Beispiel dem Festgeld gibt es diese Vorteile nicht. Wer eine Immobilie als langfristige Kapitalanlage nutzen möchte, sollte unbedingt systematisch vorgehen und sich im Vorfeld schon im Klaren darüber sein, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt werden soll.

Barrierefreie Eigentumswohnungen in Radeberg
Radeberg
Wohneinheiten
8
Sanierungsanteil
77%
Flächen
80,81 - 107,82 m²
Kaufpreise
230.309 - 317.530 €
Denkmal

Wo liegen die Unterschiede zwischen Neubau, Bestandsimmobilie und Altbau?

Wer sich dazu entschieden hat, eine Immobilie als Renditeobjekt zur Vermietung zu kaufen, steht zunächst vor der Frage welches Objekt sich für sein Vorhaben besser eignet: Eine Bestandimmobilie, ein Altbau oder ein Neubau?

Wohnpark in Blumberg
Blumberg
Wohneinheiten
31
Flächen
35,00 - 76,00 m²
Kaufpreise
150.800 - 324.740 €
Neubau

Ganz generell sind sogenannte Bestandsimmobilien alle Objekte, die bereits fertiggestellt sind und somit bereits seit vielen Jahren oder Jahrzehnten bestehen, wobei die meisten auch bewohnt sind. Ein Neubau dagegen wurde erst vor wenigen Wochen oder Monaten fertig gestellt und ist häufig noch nicht bewohnt. Beide Immobilien haben Vor- und Nachteile, die berücksichtigt werden sollten, um sich die Entscheidung beim Kauf zu erleichtern.

Ein Neubau ist eine sichere Kapitalanlage und hat natürlich den großen Vorteil, dass das das Gebäude von der Substanz her meist sehr hochwertig ist. Ausbesserungen und Sanierungen sollten so in den nächsten Jahren gar nicht erst anfallen, so dass man wiederum Kosten einsparen kann. Auch beim Energieverbrauch und Umweltschutz haben Neubauten häufig Vorteile gegenüber den Bestandsimmobilien. Da inzwischen gesetzliche Richtlinien, wie Energieausweis oder Wärmepass, immer wichtiger werden, ist man hier als Eigentümer fast immer auf der sicheren Seite. So müssen in diesem Bereich auch normalerweise nachträglich keine kostenintensiven Veränderungen vorgenommen werden, die zu höheren Mieten führen können. Das hat wiederum zur Folge, dass Mieter in der Regel stärker an Neubauten interessiert sind als an Bestandsimmobilien, so dass der Vermieter häufig rasch solvente Mieter finden werden kann.

Andererseits sind aber gerade Neubauten häufig deutlich teurer als Bestandsimmobilien. Wer trotz des hohen Kaufpreises einen Neubau kauft und finanziert, wird den hohen Kaufpreis meist mit einer höheren Miete ausgleichen müssen. Ein weiteres wichtiges Entscheidungskriterium sind die Mieter. Bei einer Bestandsimmobilie besteht meist schon eine gewachsene Mieterstruktur, was viele Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen kann. Bei einem Neubau handelt es sich normalerweise um die erste Neuvermietung der Wohnungen. Hier kann der Vermieter nicht auf bestehende Mietverhältnisse zurückgreifen, sondern kann und muss sich seine solventen und passenden Mieter selbst aussuchen.

Mit dem Begriff Altbau verbinden die meisten Menschen die Kapitalanlage denkmalgeschützte Immobilien. Sie unterscheidet sich von Bestandsimmobilien im Alter und bei den Steuervorteilen. Welche Immobilien als denkmalgeschützt gelten, entscheidet das Denkmalamt. Steuerlich kann der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie, die vermietet wird, jedes Jahr mit 2 oder 2,5 % (abhängig vom Baujahr) linear abgeschrieben werden.

Aufgrund des Alters eines Altbaus können durch den Kaufpreis und die anfallenden Renovierungen und Sanierungen insgesamt wesentlich höhere Kosten als bei einem Neubau anfallen. Hier muss aber der individuelle Zustand des Gebäudes berücksichtigt werden, bevor es an den Kauf der Immobilie geht. Möglicherweise wurden sogar erst kürzlich Sanierungen durchgeführt. Das macht wiederum deutlich, warum keine pauschale Feststellung getroffen werden kann, welche Kapitalanlage besser geeignet ist. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte im Vorfeld die Vor- und Nachteile beider Varianten gründlich abwägen.

Unterschiedliche Arten der Kapitalanlage in Immobilien

Rentable und sichere Kapitalanlage in der Wohlfühlstadt Leipzig
Leipzig
Wohneinheiten
8
Sanierungsanteil
78%
Flächen
52,92 - 101,66 m²
Kaufpreise
227.556 - 423.414 €
Denkmal
  • Pflegeheim Kapitalanlage und Seniorenresidenz Kapitalanlage
  • Kapitalanlage Immobilien Betreutes Wohnen
  • Immobilien Kapitalanlage Denkmalschutz
  • Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus

Welche Immobilie ist als Kapitalanlage am besten geeignet?

Möchten Sie eine Rundum-Sorglos-Immobilie, dann empfiehlt sich die Kapitalanlage Pflegeheim. Gegenüber einer Eigentumswohnung bringt diese viele Vorteile mit, wie zum Beispiel eine professionelle Standortanalyse, die Verwaltung und der Wachstumsmarkt Pflege. Die Abschreibung dieser Kapitalanlage erfolgt über 50 Jahre zu 2 % auf den Gebäudeanteil.

Eigentumswohnungen mit hoher Abschreibung in der grünen Oase von Leipzig
Leipzig
Wohneinheiten
16
Sanierungsanteil
68%
Flächen
42,27 - 92,32 m²
Kaufpreise
182.000 - 415.500 €
Denkmal

Bei einer Denkmalschutzimmobilie profitiert der Kapitalanleger von der AfA (Abschreibung für Abnutzung). Hierbei können die Kosten der Sanierung einer Denkmalimmobilie über acht Jahre zu je 9 % und vier Jahr zu je 7 % steuerlich geltend gemacht werden.

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