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Hypothekendarlehen Baufinanzierung

Hypothekendarlehen nehmen gerade beim Immobilienkauf einen hohen Stellenwert ein, da sie gerade für den Darlehensgeber mehr Sicherheit als klassische Darlehensformen offerieren. Dabei erhält der jeweilige Darlehensgeber bei der Vergabe eines Hypothekendarlehens ein so bezeichnetes Grundpfandrecht auf eine oder auch mehrere Immobilien, um das Darlehen angemessen zu besichern. Dieses Grundpfandrecht respektive diese Grundschuld gibt nach Rechtsauslegung der Bundesrepublik Deutschland dem jeweiligen Darlehensgeber das dingliche Recht aus Wohnungseigentum, aus einem Grundstück oder aus einem vorliegenden Erbbaurecht die Zahlung einer bestimmten Geldsumme einzufordern. Diese Grundschuld bzw. dieses Grundpfandrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1191 ff, 3. Buch Sachenrecht BGB) eindeutig definiert bzw. geregelt. Die entsprechenden Vorschriften zu Hypothekendarlehen bzw. zur Hypothek und die Anwendung der Grundschuld im Hinblick auf Hypotheken sind ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1192 BGB) formuliert. Durch eine entsprechende Eintragung ins Grundbuch wird eine Hypothek bestellt. Dabei muss der Gläubiger prinzipiell sämtliche vom Gesetzgeber geforderten Angaben im Hinblick auf die Hypothek machen (§ 1115 BGB).

90 Prozent der neu vergebenen Hypothekendarlehen sind mit einer Buchgrundschuld gesichert

Vornehmlich kommen diesbezüglich in der heutigen Zeit Buchgrundschulden zum Einsatz. Laut entsprechender Erhebungen werden zur Zeit mehr als 90 Prozent aller neu vergebenen Hypothekendarlehen über ein Grundpfandrecht in Form einer Buchgrundschuld vergeben. Eine entsprechende Buchgrundschuld ist grundsätzlich in Abt. III des Grundbuches eingetragen. Demgegenüber spielen die so bezeichneten Briefgrundschulden nur noch eine eher untergeordnete Rolle bei der Besicherung von Hypothekendarlehen. Insbesondere für die private Immobilienfinanzierung stellt das Hypothekendarlehen ein wichtiges monetäres Instrument dar, wenn es um die Finanzierung zum Beispiel eines Bauvorhabens, eines Immobilienkaufs oder auch entsprechender Modernisierungs- bzw. Sanierungsarbeiten geht. Grundsätzlich dürfen sämtliche Kreditinstitute der Europäischen Union (EU), alle Bausparkassen sowie auch alle Lebensversicherungsgesellschaften Hypothekendarlehen vergeben. Dabei spielt es weder eine Rolle, ob der jeweilige Darlehensnehmer eine juristische oder natürliche Person ist.

Von der festen Hypothek über die variable Hypothek bis hin zur Libor-Hypothek

Dabei bieten Banken bzw. Kreditinstitute im Hinblick auf eine geplante Baufinanzierung verschiedene Formen der Hypothek respektive des Hypothekendarlehens an. Weit verbreitet ist diesbezüglich insbesondere die so bezeichnete Festhypothek, bei der es sich um ein Darlehen mit fest vereinbarter Laufzeit und einem fixen Zinssatz handelt. In der Regel werden bei dieser Art des Hypothekendarlehens ein bis zehn Jahre Laufzeit vereinbart. Eine Kündigung dieses Darlehens während der befristeten Laufzeit ist zwar grundsätzlich möglich, allerdings verlangen die entsprechenden Darlehensgeber rund um Banken und andere Finanzdienstleister in der Regel dann eine finanzielle Entschädigungsgebühr. Der große Vorteil dieser Festhypothek liegt aber eindeutig in der Risikoarmut. Denn: Die Festhypothek generiert vertraglich vereinbarte fest stehende und nicht veränderbare Hypothekenzinsen, daher schlagen entsprechende Marktzinsänderungen hier nicht zu Buche. Demgegenüber werden die sogenannten variablen Hypothekendarlehen respektive der Zinssatz von der allgemeinen Kapitalmarktentwicklung beeinflusst. In der Regel liegen die entsprechenden Marktzinsen bei einem Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz dabei unter denen für Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz. Daher verhält es sich in der Praxis oftmals so, dass die variable Hypothek bei Neuabschluss günstigere Konditionen bietet als der fest verzinste Pendant. Allerdings gilt es dabei zu berücksichtigen, dass es jederzeit – aufgrund steigender Marktzinsen – zu höheren Belastungen im Hinblick auf die Hypothekenzinsen kommen kann. Diesbezüglich gelten die variablen Hypothekendarlehen gerade in Zeiten volatiler oder steigender Zinsen als risikobehaftet.

Mögliche Verwertung der beliehenen Immobilie als wichtiger Schutzmechanismus

Die dritte wichtige Form eines Hypothekendarlehens ist die so bezeichnete Libor-Hypothek. Hierbei handelt es sich um ein zumeist äußerst kurzfristig angelegtes Hypothekendarlehen. In der Regel werden feste Laufzeiten von meistens sechs Monaten vereinbart, wobei die Zinssätze variabel an den jeweiligen Marktzins gebunden sind. Diese Darlehensart, die auch als Fixhypothek bezeichnet wird, kann demnach – analog des Hypothekendarlehens mit variablem Zinssatz – von allgemein sinkenden Zinssätzen profitieren. Um andererseits das Risiko im Hinblick auf steigende Zinsen zu minimieren, offenbart sich die Möglichkeit, zusätzliche Finanzprodukte zur Zinsabsicherung in sein Portfolio aufzunehmen. Prinzipiell erweisen sich Hypothekendarlehen dieser Art auch für den jeweiligen Darlehensgeber als vergleichsweise sicher. Während Darlehen im klassischen Sinne nicht im großen Umfang abgesichert werden können, kann der Darlehensgeber in diesem Fall auf die entsprechend beliehene Immobilie quasi als zusätzliches Sicherheitselement zurückgreifen. Kommt der Darlehensnehmer bzw. der Schuldner seinen vertraglich fixierten finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Darlehensgeber nämlich nicht nach, kann dieser zum Beispiel die Zwangsverwaltung oder sogar die Zwangsversteigerung anstreben, um zur Tilgung des vergebenen Hypothekendarlehens eine finanzielle Verwertung der beliehenen Immobilie zu realisieren.

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