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Waldemar Wiora
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Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Immobilien sind als Kapitalanlage äußerst beliebt. Eine Eigentumswohnung finanziert sich durch die Mieteinnahmen von selbst, wenn sie als Geldanlage genutzt und vermietet wird. Die Preise für Immobilien steigen immer weiter, eine Immobilienblase ist in Deutschland nicht zu beobachten. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln werden trotz der gegenwärtig besonders niedrigen Zinsen Kredite nicht expansiv vergeben, auch werden Immobilien nicht verstärkt gekauft und wieder verkauft. Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland, bestätigt, dass in Deutschland keine Bildung einer Immobilienblase erfolgt (focus.de vom 10.10.2012). Die steigenden Immobilienpreise gehen gemäß seiner Aussage mit einem Aufholprozess auf dem deutschen Wohnungsmarkt einher. Was ist beim Kauf von Eigentumswohnungen als Geldanlage zu beachten? Steuerliche und versicherungstechnische Aspekte Rendite für Immobilien als langfristige Geldanlage Überlegungen für die Finanzierung Fazit

Attraktiver Ferienpark Hambachtal im Hunsrück mit 5 % Rendite
Oberhambach
Wohneinheiten
218
Wohnflächen
69,30 - 94,80 m²
Kaufpreise
120.000 - 135.000 €
Bestand
Steuerbegünstigte und moderne Eigentumswohnungen mit KfW Tilgungszuschuss für Kapitalanleger
Chemnitz
Wohneinheiten
90
Sanierungsanteil
70%
Wohnflächen
39,30 - 82,90 m²
Kaufpreise
93.927 - 198.131 €
Denkmal

Was ist beim Kauf von Eigentumswohnungen als Geldanlage zu beachten?

Beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage ist ein Vermögensaufbau mit einem vergleichsweise geringen Aufwand an Eigenkapital möglich. Solvente Investoren können ihre Projekte ohne Eigenkapital finanzieren. In erster Linie kommt es auf die Wahl der richtigen Immobilie und die passende Finanzierung an. Privatpersonen, die eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen wollen oder müssen, sollten vorab unbedingt prüfen, ob die Tilgung des Kredits bis zum Eintritt in das Rentenalter erfolgen kann. Übrigens: Der Verwaltungsaufwand ist, jeweils auf den Quadratmeter bezogen, bei einem Mehrfamilienhaus geringer als bei einer einzelnen Wohnung. Ein wichtiger Aspekt beim Kauf von Immobilien als Geldanlage ist der Wiederverkaufswert, der mindestens den Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten bringen sollte.

Eigentumswohnungen im Hubertushof in Seifertshain bei Leipzig
Großpösna
Wohneinheiten
48
Wohnflächen
48,04 - 121,92 m²
Kaufpreise
103.286 - 262.128 €
Bestand

Steuerliche und versicherungstechnische Aspekte

Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich festgelegt. In einer Grenzregion zu einem anderen Bundesland können Investoren beim Kauf einer Wohnung im benachbarten Bundesland eventuell Geld sparen. Um die steuerliche Belastung mit der Kapitalanlage zu verringern, ist professionelle Hilfe durch einen Steuerberater unerlässlich. Die Anschaffungskosten für die Immobilie können ebenso wie erhöhte Abschreibungen in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Der Gewinn beim Verkauf der Wohnung muss nicht versteuert werden, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Verkauf mindestens zehn Jahre beträgt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen verschiedene Versicherungen abgeschlossen werden. Hierzu gehören unter anderem eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung und bei der Kreditaufnahme gegebenenfalls eine Risikolebensversicherung.

Pflegeappartements im Seniorenzentrum Prüm
Prüm
Wohneinheiten
112
Wohnflächen
49,99 - 125,79 m²
Kaufpreise
145.354 - 365.524 €
Neubau

Rendite für Immobilien als langfristige Geldanlage

Um für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage eine attraktive Rendite zu erzielen, kommt es auf die Lage des Objektes an. Die Renditeaussichten sind in Großstädten mit einer hohen Wirtschaftskraft und einem zu erwartenden starken Bevölkerungswachstum besonders gut. Wichtig ist, dass sich der potenzielle Anleger vor dem Immobilienkauf genau mit dem favorisierten Objekt befasst. Kenntnis über den aktuellen Verkehrswert der Immobilie ist unerlässlich.

Neben Lage und Verkehrswert wirken sich Bausubstanz, Standort, Mieter und Mietvertrag ebenfalls auf die Rendite aus. Auskunft darüber, ob sich der Immobilienkauf als Kapitalanlage lohnt, gibt die Brutto-Mietrendite. Die Jahres Netto-Kaltmiete wird mit dem Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt. Als Nebenkosten für den Erwerb einer Eigentumswohnung fallen neben der Grunderwerbsteuer Kosten für den Notar, für die Eintragung beim Grundbuchamt und für die Makler-Courtage an.

Der Besitzer der Eigentumswohnung trägt für das Objekt die Verantwortung. Er muss sich um die Instandhaltung sowie die Einhaltung aller Verordnungen und Richtlinien kümmern. Um dieser Verantwortung zu entgehen, kann der Investor eine professionelle Hausverwaltung einschalten. Einen Einblick über die möglichen Mieteinnahmen für die gekaufte Eigentumswohnung gewährt der aktuelle Mietspiegel der Stadt. Zu berücksichtigen ist, dass die tatsächliche Rendite durch Verwaltungskosten, Versicherungen sowie Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen geschmälert wird.

Einmaliges Investment mit erhöhter Abschreibung bei Köln
Köln
Wohneinheiten
26
Sanierungsanteil
65%
Wohnflächen
40,89 - 117,03 m²
Kaufpreise
198.317 - 572.277 €
Denkmal

Überlegungen für die Finanzierung

Vor dem Wohnungskauf muss sich der potenzielle Investor über die Möglichkeiten der Finanzierung informieren und die für ihn günstigste Form der Finanzierung auswählen. Die gekaufte Eigentumswohnung dient für den Kreditgeber als Hauptsicherheit. Investoren, die mitten im Berufsleben stehen, haben noch viele Arbeitsjahre vor sich und können daher einen Kredit mit langer Laufzeit aufnehmen. Die möglichen Mieteinnahmen können mit den Darlehensraten ins Verhältnis gesetzt werden.

Investoren, die über ein monatliches Einkommen in der entsprechenden Höhe, einen soliden Grundstock an Eigenkapital und weitere Sicherheiten wie ein Eigenheim oder eine Lebensversicherung verfügen, besitzen eine gute Bonität und können von günstigen Darlehenszinsen profitieren. Die Finanzierung kann, abhängig vom Alter des Investors, mit und ohne Eigenkapital erfolgen. Je älter der Investor ist, desto mehr Eigenkapital muss er für die Finanzierung aufbringen. Eine Wohnung, die vom Investor vermietet wird, ist eine krisenunabhängige Investition, da die Mieteinnahmen unabhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation in Deutschland im Normalfall regelmäßig fließen.

Pflegeappartements und betreute Wohnungen im Pflegezentrum Unterammergau
Unterammergau
Wohneinheiten
116
Wohnflächen
44,26 - 154,79 m²
Kaufpreise
142.104 - 497.581 €
Pflege

Fazit

Der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist eine lohnende Investition. Der Investor muss nicht viel Eigenkapital aufbringen, profitiert aber von einer monatlichen Rendite. Darüber hinaus kann er Steuervorteile ausschöpfen. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist es wichtig, möglichst detaillierte Informationen über das Objekt einzuholen. Kenntnisse des Käufers über Mietrecht, Hausverwaltung und alle mit dem Besitz einer Immobilie in Verbindung stehenden Verpflichtungen sind unverzichtbar.

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