Rendite Immobilien

Eine Immobilie in einer annehmbaren Lage kann im Wert nicht zu Null fallen. Diese beruhigende Tatsache unterscheidet Immobilien von anderen Anlageformen wie Wertpapieren und Derivaten. In der Liga der Rendite Immobilien rangieren allerdings nur solche, die sich als Anlageform für das eigene Vermögen eignen. Der feine Unterschied zu beliebigen Immobilien drückt sich im Terminus “Rendite” aus. Diese Kennzahl ist ein Indikator für die Ertragskraft der Immobilieninvestition. Doch Vorsicht ist geboten, wenn hochprozentige Bruttorenditen für Immobilienobjekte ausgelobt werden. Erst nach Abzug aller anfallenden Zusatzkosten liegt das netto zu erzielende Rendite-Resultat auf dem Tisch. Echte Rendite Immobilien halten dieser Prüfung mühelos stand und erwirtschaften für ihren Investor auch in Krisenzeiten sichere, hohe Resultate, die den ambitionierten Kriterien einer langfristigen und gewinnorientierten Vermögensanlage gerecht werden.

Rentierliches für jedes Lebensalter
Rendite Immobilien erweisen Ertragskraft auch in Krisenzeiten
Auf der Suche nach Renditeobjekten mit darstellbarem Risiko
Königsdisziplin unter den Rendite Immobilien: Pflegeimmobilien
Höheres Lebensalter hat Auswirkungen auf den Immobiliensektor
Deutsches Sozialgesetzbuch sorgt für Rendite-Sicherheit

Rentierliches für jedes Lebensalter

Die Lebenssituationen des Menschen sind geprägt vom biologisch dirigierten “Lebens-Zeitstrahl”, dem spezifischen Lebensumfeld und einem individuellen Erfahrungshintergrund. Wichtige Kriterien sind Alter, Beruf, Einkommen, Vermögen und Standort. Die jeweilige Konstellation des Zusammenspiels dieser Faktoren hat Einfluss auf Anlageziele und Renditebetrachtungen. Während ein junger Mensch in der Regel über eher bescheidene Investitionsmöglichkeiten verfügt, kann er die Karte der langen Laufzeiten von mehreren Anlage-Jahrzehnten voll ausspielen. Eine Investitions- und Renditebetrachtung über eine Zeitspanne von 30 Jahren und mehr kann auch bei bescheidenen Investitionsgrößen zu erklecklichen Vermögen und Renditen führen, mit denen sich bereits in der Mitte des Lebens erfreuliche Deckungsbeiträge zur Finanzierung des Lebensstandards erzielen lassen. Früh begonnen wird die Investition in Rendite Immobilien dank regelmäßiger, reinvestierbarer Mieteinnahmen und einer unabhängigen Immobilien-Wertentwicklung zu einer stabilen Zwei-Säulen-Vorsorgestrategie. Auch steuerliche Vorteile belohnen den Investor.

In der Mitte des Lebens und im fortgeschrittenen Alter liegt der Fokus bei der Rendite Immobilie zweifelsohne stärker auf der professionell formulierten Rendite-Stärke des Immobilienobjekts über einen kürzeren Betrachtungszeitraum. Da diese Alterszielgruppe zum einen über mehr Investitionskraft, gepaart mit einem weiteren Erfahrungshintergrund verfügt, kommen in der Regel andere, zumeist komplexere Objekte aus dem weiten Spektrum der Rendite Immobilien zum Tragen. Anhand des eigenen Lebensalters und der gesammelten Erfahrungen mit den für jeden Bürger erfahrbaren Veränderungen in unserer Gesellschaft ist diese Zielgruppe bei der Wahl ihrer Rendite Immobilie häufig stark für die sich aus dem demografischen Wandel ergebenden Anlagechancen sensibilisiert. Ein hoch interessantes und aktuelles Thema ergibt sich aus dem steigenden Bedarf an Sozialimmobilien.

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Rendite Immobilien erweisen Ertragskraft auch in Krisenzeiten

Krisen wie die weltwirtschaftlich noch immer nachwirkende Finanz-, Wirtschafts- und Euroraum-Krise stellen Anlage- und Finanzierungsformen auf den Prüfstand. Aktienmärkte spiegeln die Krisen-Ausschläge zeitnah wider und führen durch die krisenbedingten Schwankungen an den Börsen bei den Anlegern zu starken Verunsicherungen. Interessant ist der retrospektive Vergleich mit dem Immobilienmarkt, insbesondere mit den Investitions-Immobilien, die prägnant als Rendite Immobilien bezeichnet werden. Dieses Marktsegment erwies sich als besonders robustes Investitionsgut, das sich, von den Aktienmärkten losgelöst, einer weiter zunehmenden Beliebtheit erfreut. Anhaltende Niedrigzinsen auf Bankeinlagen und ein noch nicht wieder erlangtes Vertrauen in hochverzinsliche, aber risikobehaftete Wertpapiere weisen erfahrenen Investoren den Weg hin zu den auf greifbaren Werten basierenden Rendite Immobilien. Dafür sprechen die auch bei geringer Inflationsrate mittel- bis langfristig steigenden Mieterhöhungen mit ihren direkten Auswirkungen auf den Wert der Immobilien. Hinzu kommt die Absetzbarkeit eines großen Teils des abgeltungssteuerfreien Kaufpreises. Auch am Schnittpunkt des Generationenwechsels partizipieren Besitzer und Erben vom steuerrechtlich vorteilhaften Erbschafts- und Schenkungsrecht. Diese Alleinstellungsmerkmale können sich Investoren zwar nicht an jedem beliebigen Ort in Deutschland abholen, denn Rendite Immobilien befinden sich gern dort, wo das Leben pulsiert. Beliebte Städte und Regionen mit guter Verkehrs-Infrastruktur und lebendiger Wohnraumnachfrage bieten beste Rahmenbedingungen. Dort ist die Chance hoch, dass für Rendite Immobilien wie z. B. Mehrfamilienhäuser, Büro- und Gewerbeimmobilien ein attraktiver Ertragswert errechnet werden kann. Denn die Berechnungsgrundlage für den Ertragswert sind Bodenwert und langfristig erzielbare Mieteinnahmen.

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Auf der Suche nach Renditeobjekten mit darstellbarem Risiko

Zu Zeiten wie den heutigen, wo die zu erzielenden Sparzinsen auf Bankguthaben die Inflationsrate kaum kompensieren können, sind Rendite Immobilien ein wahrer Helfer in der Not. Wie der für seine bodenständige Einstellung zum Materiellen bekannte Dichter Johann Wolfgang von Goethe punktgenau formulierte: “Ein gesunder Mensch ohne Geld ist halb krank.” Vor diesem Hintergrund sind die mit ertragreichen Immobilien-Objekten zu erwirtschaftenden Netto-Anfangsrenditen in einem Spektrum von 4,5 bis 6,00 Prozent eine erstrebenswerte Perspektive zum Geld verdienen. Investoren mit Ambitionen in Rendite Immobilien können solche Margen durchaus erreichen, wenn sie in größere, langfristig vermietete Gewerbe-Einheiten investieren. Die Möglichkeit der Selbstfinanzierung über die langfristig fließenden Mieteinnahmen ist bei solchen Objekten häufig gegeben. Dabei gilt die Faustformel: Breit verteiltes Mietrisiko reduziert das Mietausfallrisiko. Diese Formel spricht zweifelsfrei für die größere Gewerbeimmobilie oder das Mietshaus mit zahlreichen Mietern. Quelle: CBRE Pflegeimmobilienreport 2012-2013.

Wie bei allen Entscheidungen von Tragweite, so sind auch bei Rendite Immobilien einige elementare Rahmenbedingungen im Interesse eines nachhaltigen Geschäftserfolgs zu beachten. Dies beginnt mit einer sorgfältigen Investitionsplanung. Unabdingbar für den Erfolg der Unternehmung und für die angestrebte, gute Rendite sind die Faktoren Standort und Qualität der Immobilie. Dazu zählen nicht zuletzt der Bauzustand und die Bauweise des Objekts. Entspricht eine Liegenschaft den hohen Qualitätsanforderungen insbesondere der gewerblichen Zielgruppen, so entscheidet oft die Nutzungsvielfalt darüber, wie groß die Anzahl der potenziellen Mieter für eine zu mietende Immobilie ist. Der Nachweis einer hohen Service- und Betreuungsqualität sorgt für weitere Pluspunkte. Bei bereits existierenden und vermieteten Objekten ist die aus der Vergangenheit bekannte Zuverlässigkeit der per Mietvertrag verbundenen Mieter eine für den Erfolg und die Darstellbarkeit der Investition gewichtige Einflussgröße.

Je eher die hier vorgetragenen Idealvoraussetzungen erreicht sind, desto geringer stellt sich das verbleibende Risiko eines Wohnungs-Leerstands dar. Nicht zuletzt der oben angesprochene Sicherheitsfaktor der Nutzungsvielfalt einer Immobilie mindert das Leerstands-Risiko. Bei Objekten mit einer großen Anzahl an Mietwohnungen hilft zum Beispiel ein Mix aus Familienwohnungen und Single-Appartements dabei, eine dauerhaft hohe Rendite zu gewährleisten. Während Single-Wohneinheiten in der Regel höhere Renditen bescheren als Familienwohnungen, schätzt die Wohnungswirtschaft das Fluktuationsrisiko dieser Mieter – oft noch in der Ausbildung – höher ein, als jenes von bereits sesshaften Familien und Paaren. Die Kombination aus beidem kann helfen, die gesetzten Renditeziele zu erreichen.

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Königsdisziplin unter den Rendite Immobilien: Pflegeimmobilien

Ein durchaus eigenständiges “Produkt” aus der Phalanx der Rendite Immobilien ist die Pflegeimmobilie. Einige, für ein zukunftsweisendes Geschäftsmodell überzeugende Alleinstellungsmerkmale unterstreichen die Eigenständigkeit und nicht zuletzt die Daseinsberechtigung dieser ganz besonderen Immobilie. Die von der Immobilienwelt nicht zu Unrecht immer wieder strapazierte Parole “Lage, Lage, Lage!” tritt bei der Pflegeimmobilie zurück. Griffig kurz und in Anlehnung an die bewährte Devise sollte sie eher lauten: “Pflege, Pflege, Pflege!” Der Terminus Pflegeimmobilie gibt bereits im Namen Aufschluss über den Fokus dieser in Form von Pflegeeinrichtungen kultivierten Immobilienform.

Der vom Statistischen Bundesamt, Wiesbaden, veröffentlichten Studie zur “Bevölkerungsentwicklung in Deutschland” (lange Reihen nach Altersgruppen) folgend wird sich die Bundesrepublik Deutschland bis zum Jahr 2030 in die Reihe der ältesten Völker der Welt einreihen. Gemäß dieser detailliert aussagefähigen Bevölkerungsstudie werden bis zum Jahre 2050 die Hälfte der deutschen Männer und Frauen älter als 48 Jahre alt sein. Drastisch auch der Anstieg bei den 60-jährigen und noch älteren. Ihr Anteil wird auf ein Drittel der Gesamt-Bevölkerung prognostiziert. Aber auch die Herleitung der statistischen Betrachtung in einem vergleichenden Rückblick mit den Statistiken des Jahres 1960 birgt ein überraschendes Ergebnis. Wie das Statistische Bundesamt ausführt, reduzierte sich der Anteil der 20-jährigen an der deutschen Population von 28,4 Prozent im Jahre 1960 auf 18,4 Prozent im Jahre 1910. Dies bedeutet einen Rückgang von 10 Prozentpunkten innerhalb von 50 Jahren. Damit ist die für die deutsche Alters- und Gesundheitsversorgung durch den Wilhelminischen Reichskanzler Otto von Bismarck so bestimmende “Alterspyramide” zur Makulatur geraten. Die Zahl der im Beruf stehenden wird bei weitem höher besteuert werden müssen, um das sich ankündigende Heer der Rentner und des Bevölkerungsanteils im sehr hohen Alter mit einer akzeptablen Rente zu erhalten. Denn die Zuwächse bei den 80-jährigen und noch älteren, so Wiesbaden, werden weiter signifikant ansteigen. Von 4,3 Millionen im Jahre 2011 wird die Kurve auf 10,2 Millionen im Jahre 2050 hoch schnellen. Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden: Bevölkerungsentwicklung Deutschland. Lange Reihen nach Altersgruppen.

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Höheres Lebensalter hat Auswirkungen auf den Immobiliensektor

Das deutlich erhöhte Lebensdurchschnittsalter der Deutschen hat Auswirkungen auf die Strukturen des Immobiliensektors. Mit der Zahl der betagten und hoch betagten Mitbürger steigt nach Erkenntnissen des Bundesgesundheitsministerium und des Verbandes der deutschen Krankenversicherer auch der Bedarf an Pflegeeinrichtungen an. Die aktuelle Situation auf dem Markt der “Sozialimmobilien”, wie die Pflegeimmobilien auch bezeichnet werden, gilt als angespannt. Ein Großteil der in Betrieb befindlichen Pflegeheime wurde vor 30 Jahren erbaut und oft ohne Anpassungen an veränderte Standards bis heute genutzt. Die Pflegeversicherer beziffern den Bedarf an Pflegeheimen quer über alle deutschen Bundesländer und Regionen auf etwa 4.300 neue Pflegeeinrichtungen in den kommenden 10 Jahren (Quelle: 4. Altenpflegebericht im Auftrag der Bundesregierung). Diese schon heute bestehende und weiter steigende, hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen sorgt für eine stabile Kostenstruktur pro Pflegeplatz auf hohem Niveau.

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Deutsches Sozialgesetzbuch sorgt für Rendite-Sicherheit

Aus der Perspektive des Investors ergeben sich aufgrund der beschriebenen Situation greifbare Vorteile. Investitionen in Pflegeimmobilien tragen dazu bei, einen zunehmenden Bedarf an Pflegeplätzen zu stillen. Der Investor wird bei seiner Investition in diese Form der Rendite Immobilie mit einer hohen, sicheren und inflationsgeschützten Rendite belohnt. Das Alleinstellungsmerkmal der Pflegeimmobilie innerhalb der Gruppe der Rendite Immobilien besteht in der Tatsache, dass die getätigte Kapitalanlage aufgrund der staatlichen Garantien durch den Sozialversicherungsträger praktisch staatlich abgesichert ist. Die gesetzliche Grundlage liefert der im deutschen Sozialgesetzbuch unter § 72 SGB XI dokumentierte Versorgungsvertrag. Diese gesetzliche Regelung verpflichtet den staatlichen Sozialversicherungsträger zur Garantie der kontinuierlichen Zahlen der relevanten Pflegesätze an den Pflegeheim-Betreiber. Mit dieser staatlichen Zusage sind Mietzahlungen für Pflegeheimplätze auch dann gedeckelt, wenn der Pflegeheiminsasse die finanziellen Voraussetzungen für den Pflegeplatz nicht erfüllt. Für den Investor bedeutet ein Engagement in diese “Rendite Immobilie mit Sozialkomponente” eine staatliche Garantie für den vertragskonformen Mietfluss. Da Mietverträge für neue, moderne Pflegeimmobilien mit Laufzeiten von bis zu 29 Jahren ausgestattet sind, ist “per Gesetz” für eine langfristig sichere Rendite gesorgt.

Zusammenfassend lässt sich konstatieren: Rendite Immobilien bieten für Investoren ein weites Betätigungsfeld. Selbst für risikobereitere Investoren bieten sich Chancen für den individuellen Mix im Anlage-Portfolio. Innerhalb der Gruppe der Rendite Immobilien nimmt die Sozialimmobilie, auch als Pflegeimmobilie bezeichnet, eine Sonderstellung ein. Ein vom Gesetzgeber geschaffener Versorgungsvertrag schafft Garantien, die sich für Investoren in einer staatlich abgesicherten Langzeit-Renditegarantie niederschlagen. Die für Investoren grundsätzlich bestehenden Steuervorteile sind davon nicht berührt. Sie bleiben darüber hinaus in vollem Umfang erhalten. Einen zusätzlichen Investitionsanreiz hält die weiter anhaltende, historische Niedrigzins-Phase für den Immobilieninvestor bereit. Ein rundum renditeförderliches Paket außerhalb des Börsenparketts!

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Bewertungen: 4.17 von 5 bei 12 Stimme(n)

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