Denkmalimmobilien Berlin

Die Größe der Stadt und die politischen Umstände der Nachkriegszeit sind wesentliche Faktoren, warum Berlin trotz der erheblichen Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg über einen hohen Anteil Altbauten sowie Denkmalimmobilien und Ensembles unter Denkmalschutz verfügt. Im Vergleich besitzt Leipzig, als eine der flächengrößten Städte Deutschlands nach den großzügigen Eingemeindungen der 1990er-Jahre, nur etwa ein Drittel der Stadtfläche wie sie die Bundeshauptstadt aufzuweisen hat. Die Einwohnerzahl beträgt in Leipzig sogar nur rund ein Siebtel [1] und die gesamte Wohnfläche, nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2011, knapp ein Sechstel des entsprechenden Wertes in Berlin [2]. Welche Auswirkungen hat dies für die Kapitalanlage in Immobilien mit Denkmalschutz?

Berliner Denkmalimmobilien profitieren von starkem Mietwohnungsbedarf
Mieten bei Denkmalimmobilien, Alt- und Neubauten
Welche Vorteile bietet der Denkmalschutz für die Kapitalanlage in Immobilien
Besondere Bedingungen für Denkmalimmobilien in Berlin als Kapitalanlage
Wie funktioniert die Kapitalanlage in Denkmalimmobilien
Welche Immobilien mit Denkmalschutz eignen sich für die Kapitalanlage?
Die Kapitalanlage in Berliner Immobilien mit Denkmalschutz


Berlin
Hochwertige Eigentumswohnungen in Berlin
41 Wohneinheiten
40%
48 - 200 m²
329.220 - 1.111.560 €
Details

Berliner Denkmalimmobilien profitieren von starkem Mietwohnungsbedarf

Wer Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage in Betracht zieht, ob in Berlin oder einer anderen Region, kann zwar Sonderabschreibungen als deutliche Steuervorteile nutzen, diese sind aber zeitlich begrenzt. Die Sonderabschreibung für Gebäude mit Denkmalschutz beispielsweise auf 12 Jahre und die Sätze reduzieren sich nach dem achten Jahr. Letztendlich zählt also auch bei Denkmalimmobilien, wie gut sie sich vermieten lassen. In diesem Punkt bietet gerade Berlin sehr günstige Aussichten für die Kapitalanlage in Denkmalschutz Immobilien. Der Berliner Senat geht im Frühjahr 2014 davon aus, dass sich die Zahl der Einwohner bis 2025, in Bezug auf das Jahr 2011, um 239.000 erhöht [3]. Dem stehen Flächen für den Neubau von Immobilien mit rund 220.000 Wohneinheiten gegenüber, die kurz-, mittel- und langfristig bebaut werden können [4]. In diesen Zahlen ist zwar noch die vorgesehene südliche Randbebauung des ehemaligen Flughafengeländes auf dem Tempelhofer Feld enthalten, die durch den Volksentscheid am 25. Mai 2014 gekippt wurde. Die 4.700 Wohnungen, die in den hier geplanten Immobilien entstehen sollten, spielen in der Gesamtstatistik für Berlin allerdings praktisch keine Rolle. Unabhängig von der Neubautätigkeit ist daher zu erwarten, dass die gute Mietauslastung der Berliner Immobilien, die sich in einem unterdurchschnittlichen Leerstand bei Mietwohnungen zeigt, auch in Zukunft erhalten bleibt. Der Bericht des Statistischen Bundesamtes führte Berlin am 9. Mai 2011 mit 3,5 Prozent an dritter Stelle, mit den niedrigsten Leerstandsquoten nach Hamburg und Schleswig-Holstein. Im Vergleich dazu lagen die Zahlen im Bundesdurchschnitt bei 4,4 Prozent. Diese allgemeine Betrachtung der aktuellen Situation und der Trends bei Wohnimmobilien in Berlin berücksichtigt allerdings noch nicht die speziellen Bedingungen von Denkmalschutz Immobilien, die nur zum Teil ihren Niederschlag im Mietspiegel finden.

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Berlin
Leben am Wasser
77 Wohneinheiten
68%
54,32 - 99,69 m²
229.281 - 418.698 €
Details

Mieten bei Denkmalimmobilien, Alt- und Neubauten

Rein formell zählen Denkmalimmobilien in Berlin in den meisten Fällen zu den Altbauten [6]. Das sind Bauwerke mit einer Fertigstellung vor 1950, nach einer verbreiteten Definition, die auch der Berliner Mietspiegel [7] verwendet. Ausnahmen sind zum Beispiel die Neubauten, die im Rahmen der Internationalen Bauausstellung 1957 von namhaften internationalen Architekten entworfen und gebaut wurden. Die Vergleichsmieten von Altbau Immobilien liegen oft unter denen von Neubauten. Das gilt in Berlin allerdings nur für Gebäude mit einer Fertigstellung ab 1990 sowie für Immobilien mit einer Wohnfläche unter 40 oder über 90 Quadratmeter Wohnfläche, die sich zudem in guten Wohnlagen befinden. Das sind Lagen, die sich unter anderem durch ein gepflegtes Straßenbild, Grünflächen und hohe Anforderungen an Verkehrsanbindung sowie Einkaufsmöglichkeiten auszeichnen. Die Begriffe einfache, mittlere und gute Wohnlage sowie ihre Zuordnung zu einzelnen Straßen und Immobilien ist im qualifizierten Mietspiegel der Stadt Berlin beziehungsweise dem zugehörigen Straßenverzeichnis festgelegt. Auch im Mietspiegel von 2013 zeichnet sich aber der Trend ab, dass vor 1919 fertig gestellte Immobilien höhere Mieten erzielen. Eine spezielle Betrachtung von Denkmalimmobilien gibt es bei den Preisspannen im Berliner Mietspiegel zwar nicht, die auch für die Miethöhe relevanten Unterschiede zwischen Immobilien mit und ohne Denkmalschutz finden aber indirekt, über die Berücksichtigung von Sondermerkmalen Eingang in die Statistik. Diese sind in fünf Merkmalgruppen eingeteilt und betreffen die Bereiche Bad und WC, Küche, Wohnung, Gebäude sowie Wohnumfeld. Wertsteigernde Sondermerkmale bei Altbauten finden sich typischerweise bei hochwertig sanierten Immobilien, die in der Regel Denkmalschutz genießen. Darüber hinaus werden eigentlich den Wohnwert mindernde Eigenschaften, zum Beispiel bezüglich der energetischen Beschaffenheit, bei Denkmalimmobilien nicht berücksichtigt, wenn die zur Beseitigung nötige Modernisierung oder energetische Sanierung im Konflikt mit dem Denkmalschutz steht [7]. Abgesehen von den Richtwerten im Mietspiegel ist darüber hinaus bei Denkmalimmobilien zu berücksichtigen, dass die typischen Merkmale, wie zum Beispiel hohe Räume oder Stuckaturen, für die Bewohner von Denkmalimmobilien in der Regel eine spezielle Wohnqualität darstellen, die auch den individuell empfundenen Wohnwert der Immobilien erhöhen.

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Berlin
Parkensemble in Berlin, Königs Wusterhausen
71 Wohneinheiten
60%
43,18 - 124,36 m²
148.719 - 416.606 €
Details

Welche Vorteile bietet der Denkmalschutz für die Kapitalanlage in Immobilien

Wie bereits angedeutet, ist die Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen auch bei einer Kapitalanlage in Denkmalimmobilien von Bedeutung, die in Form sogenannter Steuersparmodelle erfolgt. Bei dieser Art der Kapitalanlage besteht der Gewinn für den Investor zunächst einmal darin, dass die Investition seine Steuerlast vermindert. Da die Möglichkeiten für die Steuerersparnis aber zeitlich begrenzt sind, bei der Denkmal Afa auf 12 Jahre, muss eine als Kapitalanlage erworbene Immobilie mit Denkmalschutz nach dieser Zeit ebenfalls einen direkten Gewinn erwirtschaften, sei es durch Mieteinnahmen oder durch einen Verkauf. Aber auch beim Verkauf von Denkmalimmobilien sind die erzielbaren Mieteinnahmen wichtig, denn sie bilden eine Grundlage für die Berechnung des Marktwerts der Immobilien. Bei der Auswahl geeigneter Objekte für die Kapitalanlage in Denkmalschutz Immobilien spielt daher die Mietpreisentwicklung, aber auch die Entfaltung der Nachfrage nach Mietwohnungen eine Rolle. Das ist in Berlin nicht anders als in anderen Regionen. Vorteilhaft der Berliner Mietlandschaft für die Kapitalanlage in Denkmalimmobilien ist allerdings die positive Entwicklung in ehemals wenig beliebten Wohngegenden, wie zum Beispiel Neukölln, nach der Schließung des Flughafens Tempelhof und dem Wegfall des Fluglärms, oder Ortsteilen wie Hellersdorf und Marzahn, die vor allem wegen ihrer überwiegenden Plattenbau Architektur aus den Zeiten der DDR nur wenig Anziehungskraft besaßen. Gerade diese Randbezirke können aber, nach einer erfolgreichen Sanierung, mit Grünflächen und ihrer Nähe zu den Erholungsgebieten im Berliner Umland punkten. Ähnliches gilt auch für westliche Randbezirke, wie zum Beispiel Reinickendorf, wo die bevorstehende Schließung des Flughafens Tegel eine Aufwertung erwarten lässt. Auf dem Flughafengelände ist ein völlig neues Stadtviertel geplant, das unter anderem den Campus der Beuth Hochschule, im Rahmen eines Forschungs- und Industrieparks ähnlich wie in Adlershof, sowie eine große Naturfläche, die Tegeler Stadtheide beherbergen soll. Durch die Umgestaltung des Tegeler Flughafens erwartet der Berliner Senat 15.000 neue Arbeitsplätze bei Firmen, die sich dort ansiedeln, sowie eine vergleichbare Zahl weiterer neuer Jobs im Stadtgebiet von Berlin. Auch dies ist letztendlich ein wichtiger Punkt für die Kalkulation der zu erwartenden Mieteinnahmen bei der Kapitalanlage in Denkmalimmobilien in Berlin.

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Berlin
Wohnen im Carrée Alte Post in Berlin
48 Wohneinheiten
70%
48,07 - 206,64 m²
158.631 - 689.000 €
Details

Besondere Bedingungen für Denkmalimmobilien in Berlin als Kapitalanlage

Die Durchschnittsmieten variieren in Berlin je nach Wohnlage und Größe der Wohnung, zwischen 5,17 und 6,87 Euro pro Quadratmeter [7]. Die Stadt Berlin blickt zudem nicht nur auf eine lange und bedeutungsvolle Historie zurück, die dem Berliner Denkmalschutz viele bedeutende Objekte beschert hat, sie besitzt durch ihre Rolle als Bundeshauptstadt eine einzigartige Sonderstellung. Aber auch die kulturellen und konsumorientierten Angebote der Dreieinhalbmillionen Metropole sind durch ihre Vielfalt und Fülle für die große Anziehungskraft von Berlin mit verantwortlich. Eine Anziehungskraft, die nach der Euphorie der Wendezeit durch die Probleme der Wiedervereinigung beeinträchtigt war. Dies zeigt sich sehr deutlich in der Bevölkerungsentwicklung der Stadt Berlin seit 1989. Nach dem Höhepunkt im Jahr 1993 sank die Einwohnerzahl der Bundeshauptstadt um rund 150.000, mit einem Tiefpunkt zur Jahrtausendwende. Danach konsolidierte sich die Bevölkerungszahl bis 2005 und steigt seither wieder etwa so stark wie zu Beginn der 90er-Jahre. Das verstärkte Wachstum ab 2010 führte schließlich dazu, dass die Einwohnerzahl den Spitzenwert von 1993 bereits 2011 deutlich überschritt [5]. Die strukturellen Probleme der Wiedervereinigung in Berlin, die sich gerade hier auch in vielen doppelten Einrichtungen in den westlichen und östlichen Gebieten der ehemals geteilten Stadt begründeten, scheinen damit überwunden. Für die Kapitalanlage in Berliner Immobilien, insbesondere solche, die unter Denkmalschutz stehen oder durch ihre Lage den Denkmalimmobilien, im Hinblick auf die Kapitalanlage, gleichgestellt sind, bietet sich hier die Möglichkeit vom beginnenden Aufschwung zu profitieren.

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Berlin
High-End Residences in Berlins Nobelkiez Dahlem
13 Wohneinheiten
65%
62,23 - 145,12 m²
323.596 - 725.600 €
Details

Wie funktioniert die Kapitalanlage in Denkmalimmobilien

Abgesehen von der Eigennutzung, die natürlich auch bei Immobilien mit Denkmalschutz möglich ist, sowie der Vermietung, lassen sich Denkmalimmobilien aufgrund der speziellen rechtlichen Rahmenbedingungen auch für eine Steuern sparende Kapitalanlage nutzen. Damit dies gelingt, sind neben den wirtschaftlichen auch formelle Bedingungen zu beachten. Zum Beispiel muss bereits der Kaufvertrag von Denkmalimmobilien eine Aufsplittung des Kaufpreises in die drei Bestandteile Grund- oder Bodenanteil, Altbauanteil und Sanierungsanteil enthalten. Dabei entspricht der Altbauanteil dem Wert des Gebäudes vor dem Beginn der Sanierung. Für die Kapitalanlage in Denkmalschutz Immobilien ist aber der Sanierungsanteil besonders interessant, da er der erhöhten Denkmalschutz Abschreibung unterliegt. Wichtig ist hierbei auch, dass der Erwerb von Immobilien unter Denkmalschutz vor Beginn der Sanierungsarbeiten erfolgt, anderenfalls kann die Sonderabschreibung nicht anerkannt werden. Die Denkmal Afa ist bei Eigennutzung von Immobilien, wie auch beim Erwerb als Kapitalanlage möglich und berechnet sich aus dem Sanierungsanteil, der bei Denkmalimmobilien 70 % des Kaufpreises und auch mehr ausmachen kann. Die gesetzlichen Grundlagen der Denkmalabschreibung in Bezug auf die Kapitalanlage sind in den Paragrafen 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes zu finden. Für die selbst genutzte Denkmalimmobilien enthält der Paragraf 10f noch einmal weitgehend die gleichen Regeln, lediglich die Dauer und die Höhe der Denkmal Afa ist bei der Eigennutzung auf 10 Jahre beziehungsweise 90 Prozent begrenzt. Genaue Informationen über die steuerlichen Vorteile sind nur bei einer Kenntnis der exakten, individuellen Steuerbelastung möglich.

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Berlin
ARCADIA in Berlin
33 Wohneinheiten
20%
52 - 139,55 m²
176.800 - 474.470 €
Details

Welche Immobilien mit Denkmalschutz eignen sich für die Kapitalanlage?

Die aus dem Denkmalschutz resultierende Förderung ist nicht nur für Denkmalimmobilien möglich, die aufgrund ihrer architektonischen Besonderheiten oder sonstigen gestalterischen Merkmalen individuell als Denkmal eingestuft sind und entsprechend in den lokalen Denkmallisten aufgeführt werden. Auch für Immobilien in sogenannten Sanierungsgebieten, deren Altbaubestand sie in ihrer Gesamtheit im Hinblick auf den Denkmalschutz förderungswürdig macht, ist die geförderte Kapitalanlage möglich, auch wenn die einzelnen Gebäude selbst nicht die Kriterien für die Anerkennung als eigenständige Denkmalimmobilien erfüllen.

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Die Kapitalanlage in Berliner Immobilien mit Denkmalschutz

Nirgendwo in Deutschland lagen West und Ost so eng beieinander wie in Berlin. Der westliche Teil lag als westdeutsche Insel mitten in der DDR. Diese spezielle Lage ist auch für die Kapitalanlage in Denkmalimmobilien von Bedeutung, die in den neuen Bundesländern typischerweise stärker gefördert werden beziehungsweise mehr von den Fördermaßnahmen zum Denkmalschutz profitieren. Die aufstrebende Berliner Wirtschaft und die zunehmende Zuwanderung geben ein zuversichtliches Bild für die Kapitalanlage in Berliner Denkmalimmobilien.

Quellen

[1] Statistisches Bundesamt Datenreport 2013 [https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Datenreport/Downloads/Datenreport2013.pdf]

[2] Statistisches Bundesamt Fachserie_5_Reihe_3-Bestand_Wohnungen.pdf [https://www.destatis.de/DE/.../BestandWohnungen2050300127004.pdf]

[3] Berlin Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP) [http://www.stadtentwicklung.berlin.de/.../wohnen/arbeitsstand.shtml]

[4] http://www.stadtentwicklung.berlin.de/…/wohnen/download/wohnungsneubaustandorte.pdf

[5] http://www.stadtentwicklung.berlin.de/…/wohnen/pix/bevoelkerungsprognose_gr.jpg

[6] http://www.stadtentwicklung.berlin.de/denkmal/denkmalliste/downloads/denkmalliste.pdf

[7] Berliner Mietspiegel 2013 [http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/mietspiegel-2013/senbroschuere-140513.pdf]

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